부동산 감정평가, 누구 의뢰든 공정해야! 감정평가사의 성실 의무와 회사의 책임

부동산 감정평가, 아파트 분양전환가격 결정처럼 개인 간 거래에도 공정해야 할까요? 당연합니다! 최근 대법원 판결(2019. 2. 12. 선고 2016노3226)을 통해 감정평가사의 성실 의무 범위와 소속 회사의 책임에 대한 중요한 기준이 제시되었는데요, 자세히 살펴보겠습니다.

감정평가, 누구의 의뢰든 똑같이 공정해야!

과거 '부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'(이하 '구 부동산공시법') 제29조 제1항 제6호는 감정평가 업무 중 하나로 '금융기관, 보험회사, 신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지 등의 감정평가'를 명시했는데요. 이 '타인'에 누가 포함되는지가 논란이었습니다. 금융기관 등 공신력 있는 기관만 포함되는 걸까요?

아닙니다! 대법원은 일반 개인의 의뢰도 포함된다고 판단했습니다. 법의 목적이 토지 등의 적정 가격 형성을 도모하고 국민경제 발전에 이바지하는 것인 만큼, 의뢰인이 누구든 감정평가는 공정하고 성실하게 이루어져야 한다는 것이죠. (구 부동산공시법 제1조, 제2조 제8호, 제22조, 제29조 제1항 제6호, 제37조 제1항 참조)

감정평가사의 '고의로 잘못된 평가', 처벌 대상!

구 부동산공시법 제43조 제4호는 감정평가사가 고의로 잘못된 평가를 하는 경우 형사처벌을 규정하고 있습니다. 대법원은 이 '잘못된 평가'의 기준을 '감정평가에 관한 규칙' 등에서 정한 감정평가의 원칙과 기준, 그리고 신의성실 의무에 비추어 판단해야 한다고 명시했습니다. (대법원 2001. 4. 24. 선고 2001도361 판결, 대법원 2003. 6. 24. 선고 2003도1869 판결 참조)

즉, 단순 실수가 아니라 의도적으로 부정확한 평가를 했다면 처벌 대상이 된다는 것입니다. 이번 판결에서도 감정평가사들이 의뢰인의 부정한 청탁을 받고 의도적으로 잘못된 감정평가를 한 것이 인정되어 유죄 판결을 받았습니다.

감정평가 회사에도 책임 있어!

그렇다면 소속 감정평가사가 잘못된 평가를 한 경우, 회사는 책임이 없을까요? 구 부동산공시법 제46조는 이른바 '양벌규정'을 두어 회사에도 벌금형을 부과할 수 있도록 하고 있습니다. 다만 회사가 위반행위를 방지하기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않은 경우에는 예외입니다.

대법원은 회사가 '상당한 주의와 감독 의무'를 다했는지 판단할 때, 위반행위의 구체적인 내용, 회사의 규모, 감독 가능성, 실제로 행한 조치 등을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다. (대법원 2010. 4. 29. 선고 2009도7017 판결 참조) 이번 사건에서 감정평가 회사는 소속 감정평가사의 잘못된 평가를 막기 위한 충분한 노력을 기울이지 않았다고 판단되어 함께 처벌받았습니다.

이번 판결은 부동산 감정평가의 공정성과 신뢰성 확보를 위해 감정평가사 개인뿐 아니라 소속 회사에도 책임을 강조했다는 점에서 큰 의미가 있습니다. 앞으로 부동산 거래의 투명성을 높이는 데 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다.