부동산 감정평가, 제대로 알고 계신가요? 감정평가 기준과 책임에 대해 자세히 알아보기

부동산 거래, 특히 대출을 받을 때 감정평가는 필수적입니다. 하지만 감정평가가 어떻게 이루어지는지, 잘못된 감정평가에 대한 책임은 누구에게 있는지 정확히 알고 있는 분들은 많지 않습니다. 오늘은 감정평가의 기준과 함께 잘못된 감정평가로 인한 손해배상 책임에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 비교표준지 선정, 어떻게 해야 할까?

감정평가를 할 때는 비교할 대상, 즉 '비교표준지'를 선정해야 합니다. 도시계획구역 안에서는 용도지역이 같은 토지를, 도시계획구역 밖에서는 실제 지목이 같은 토지를 우선적으로 선택합니다. 만약 이런 토지가 없다면 지목, 용도, 주변 환경 등을 고려하여 가장 유사한 토지를 선정해야 합니다. 비교표준지와 감정 대상 토지 사이에 약간의 차이가 있더라도, 이는 나중에 '품등비교' 과정에서 조정할 수 있기 때문에 비교표준지 선정 자체가 잘못되었다고 볼 수는 없습니다. (구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조, 구 감정평가에 관한 규칙 제17조)

2. 개발 진행 중인 토지, 어떻게 평가해야 할까?

형질변경 등 개발이 진행 중인 토지를 평가할 때는 더욱 신중해야 합니다. 형질변경의 적법성, 진행 상황, 완공 가능성 등을 꼼꼼히 따져봐야 하며, 특히 농지나 산지를 택지 등으로 조성하는 경우에는 공사 비용, 공사 진행 상황, 예상 기간 등을 종합적으로 고려하여 과대평가를 방지해야 합니다. 또한, 대출 기간 동안의 불확실성이나 담보물의 가치 변동 가능성도 고려하여 채권자가 적정한 기간 내에 적정한 금액으로 처분할 수 있는 가격으로 평가해야 합니다. (구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제9조, 구 감정평가에 관한 규칙 제17조)

3. 부당 감정, 누구에게 책임이 있을까?

감정평가업자가 고의 또는 과실로 적정가격과 현저하게 차이 나는 감정평가를 하거나 허위 내용을 기재하여 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를 끼친 경우, 손해배상 책임을 져야 합니다. 여기서 '선의의 제3자'란 감정 내용이 잘못되었다는 사실을 몰랐을 뿐만 아니라, 감정평가서에 '감정 의뢰 목적 외 사용 금지' 등의 문구가 명시된 경우 그러한 사용 제한 사실까지 몰랐던 사람을 의미합니다. (구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제26조 제1항)

4. 부당 감정과 금융기관 손해, 인과관계가 있을까?

감정평가업자의 부당 감정으로 금융기관이 초과 대출을 해서 손해를 입었다면, 특별한 사정이 없는 한 감정평가업자의 잘못과 금융기관의 손해 사이에는 인과관계가 있다고 봅니다. 설령 금융기관에도 과실이 있더라도, 이는 과실상계를 통해 감정평가업자의 책임 범위를 정할 때 고려할 사항이지 인과관계 자체를 부정하는 것은 아닙니다. (구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제26조 제1항, 민법 제396조, 제763조)

5. 손해액, 어떻게 산정해야 할까?

부당 감정으로 의뢰인이 초과 대출을 한 경우, 손해액은 부당한 감정가격과 정당한 감정가격의 차이를 한도로 하여, 초과 대출된 금액만큼 발생합니다. 만약 손해 발생 사실은 인정되지만 정확한 손해액을 계산하기 어렵다면, 법원은 여러 간접사실들을 종합적으로 고려하여 손해액을 판단할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 손해액 산정의 근거가 되는 간접사실들을 객관적이고 합리적으로 평가해야 합니다. (구 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제26조 제1항, 민법 제393조, 제763조, 민사소송법 제202조)

6. 금지업종에 대한 시설대여, 가능할까?

과거 시설대여업법 관련 준칙에서는 금지업종에 대한 시설대여와 '세일 앤 리스백' 방식의 시설대여를 제한했었습니다. 하지만 이러한 준칙을 위반하여 체결된 계약의 효력에 대해서는 별도로 정하고 있지 않으며, 시설대여업법의 목적이 시설대여산업의 건전한 육성과 기업 투자 지원에 있음을 고려할 때, 위 준칙은 단속규정에 불과하여 계약의 효력 자체를 무효로 만들지는 않습니다. (구 시설대여업법 제15조 제1항)

감정평가는 전문적인 영역이지만, 기본적인 원칙과 기준을 이해하는 것은 매우 중요합니다. 특히 부당 감정으로 인한 피해를 예방하기 위해서는 관련 법률과 판례에 대한 이해가 필수적입니다. 이 글을 통해 감정평가에 대한 여러분의 이해가 더욱 깊어지기를 바랍니다.