부동산 거래, 배신하면 큰일나요!

부동산 거래, 특히 매매나 교환은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나죠. 그만큼 신중해야 하고, 계약 내용도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 최근 대법원 판결을 통해 부동산 거래에서 매도인의 배임죄 성립 범위가 더욱 명확해졌는데요, 오늘은 이 중요한 판례를 바탕으로 부동산 거래 시 주의해야 할 점을 알려드리겠습니다.

중도금 지급 후, 매도인 마음대로 처분하면 배임죄?

네, 맞습니다. 단순히 계약금만 오간 단계라면 매도인이나 매수인 모두 계약금을 포기하거나 배액을 배상하는 방식으로 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 중도금이 지급되는 등 계약 이행이 본격적으로 시작된 이후에는 이야기가 달라집니다. 이 단계부터 매도인은 매수인의 재산을 보호하고 관리해야 할 신임관계가 형성되는데, 이를 어기고 제3자에게 부동산을 처분하면 배임죄로 처벌받을 수 있습니다.

판례가 인정한 배임죄 성립 요건

대법원은 2018년 5월 17일 전원합의체 판결(2017도4027)을 통해 이러한 법리를 확립했습니다. 이 판례에서는 토지 교환계약에서 매도인이 계약 이행 단계에서 제3자에게 토지를 처분하고 지역권 설정 등기를 해준 행위에 대해 배임죄를 인정했습니다. 중요한 것은 '계약이 본격적으로 이행되는 단계'인데, 이 판례에서는 매매계약의 중도금 지급과 유사한 상황으로 판단하여 교환계약에서도 배임죄가 성립한다고 보았습니다. 즉, 단순히 계약서만 작성한 단계가 아니라, 금전 지급 의무 이행, 소유권 이전 등기를 위한 서류 제공 및 통지 등이 이루어져 사회통념상 계약이 본격적인 이행 단계에 들어섰다고 볼 수 있는 경우 매도인은 매수인의 재산을 보호할 의무가 있다는 것입니다.

관련 법 조항

• 형법 제355조 제2항: 타인의 사무를 처리하는 자가 그 임무에 위배하는 행위로 재산상의 이익을 취득하거나 제삼자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 때에는 5년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.
• 민법 제565조: 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
• 민법 제596조: 매도인은 매수인에게 재산권을 이전하여야 한다.

부동산 거래, 안전하게 하려면?

부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 신중에 신중을 기해야 합니다. 계약서 작성부터 이행까지 전문가의 도움을 받는 것이 좋고, 계약 내용을 명확히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다. 특히 중도금 지급 이후에는 매도인의 행동을 주의 깊게 살펴보고, 문제가 발생하면 즉시 법률 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 안전하고 성공적인 부동산 거래를 위해 꼭 기억하세요!