부동산 담보 설정 시, 어떤 세금이 먼저일까? (당해세 우선 원칙)

부동산을 담보로 돈을 빌릴 때, 나중에 그 부동산이 압류되어 팔리게 되면 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 먼저 돈을 돌려받는 것이 원칙입니다. 하지만 예외도 있습니다. 바로 당해세 때문인데요, 당해세란 해당 부동산 자체에 부과되는 세금으로, 저당권보다 우선하여 징수됩니다. 오늘은 이 당해세와 관련된 대법원 판례를 통해 어떤 세금이 당해세에 해당하는지, 그리고 그 범위는 어디까지인지 알아보겠습니다.

사례: 순천시가 성암상호신용금고를 상대로 부당이득반환 청구 소송을 제기한 사건입니다. 성암상호신용금고는 저당권을 실행하여 배당을 받았는데, 순천시는 자신들이 받아야 할 세금(취득세, 농어촌특별세, 교육세, 종합토지세, 도시계획세 등)을 제대로 배당받지 못했다고 주장했습니다.

쟁점:

1. 취득세, 농어촌특별세, 교육세의 귀속 주체는 누구인가?
2. 종합토지세와 도시계획세는 당해세에 해당하는가?

대법원 판단:

1. 취득세는 도세, 농어촌특별세와 교육세는 국세이므로 순천시가 아닌 각각 도와 국가가 귀속 주체입니다. 따라서 순천시는 이 세금들에 대한 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. (지방세법 제4조, 제6조 제2항 제1호 (가)목, 제53조, 구 지방세법시행령 제41조 제1항, 국세기본법 제2조 제1호 (파)목 및 (거)목, 농어촌특별세법 제3조 제5호, 제5조 제1항 제6호, 제7조 제4항, 제5항, 제10조, 농어촌특별세법시행령 제6조 제1항, 제10조 제1항, 제2항, 교육세법 제3조 제9호, 제5조 제1항 제9호, 제10조 제4항, 제5항, 교육세법시행령 제10조 제1항, 제2항 참조)

2. 지방세법 제31조 제2항 제3호는 저당권보다 당해세를 우선시하지만, 담보물권의 본질적 내용을 침해해서는 안 된다고 규정합니다. 따라서 당해세는 저당권자가 부동산에 부과될 것을 예측할 수 있는 세금이어야 합니다. 즉, 해당 부동산을 소유하는 것 자체에 담세력을 인정하여 부과되는 세금만 당해세가 됩니다. (대법원 1989. 9. 26. 선고 87다카2515 판결, 1999. 3. 18. 선고 96다23184 전원합의체 판결 참조)

대법원은 종합토지세는 토지 가액을 기준으로 부과되는 재산세의 성격을 가지고 있어 예측 가능하므로 당해세에 해당한다고 판결했습니다. (구 지방세법시행령 제14조의4, 지방세법 제234조의15 제2항, 대법원 1993. 4. 27. 선고 92누8163 판결 참조) 다만, 여러 토지를 합산하여 과세하는 경우에는 담보된 토지에 해당하는 부분만 당해세가 됩니다. 도시계획세 역시 예측 가능하므로 당해세에 해당합니다.

결론:

부동산 담보 설정 시, 종합토지세와 도시계획세는 당해세로 저당권보다 우선하여 징수됩니다. 하지만 취득세, 농어촌특별세, 교육세는 지방자치단체의 세금이 아니므로 이 사건에서 순천시가 배당받지 못한 것은 정당합니다. 부동산 관련 거래 시 당해세를 잘 파악하여 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의해야 합니다.