오피스텔 팔았는데, 사업소득인가요 양도소득인가요? (feat. 세금폭탄)

부동산 투자, 특히 오피스텔 투자 많이 하시죠? 오피스텔을 팔고 나서 세금 계산할 때, 사업소득인지 양도소득인지 헷갈리는 경우가 많습니다. 왜냐하면 세율이 다르기 때문이죠! 오늘은 오피스텔 매매 시 세금 계산과 관련된 중요한 판례를 바탕으로 사업소득과 양도소득 판단 기준을 알려드리겠습니다.

사업소득 vs. 양도소득, 뭐가 다를까?

먼저, 사업소득은 계속적・반복적으로 사업을 해서 얻는 소득입니다. 반면 양도소득은 부동산과 같은 자산을 양도해서 얻는 소득입니다. 사업소득세가 일반적으로 양도소득세보다 높기 때문에, 같은 수익이라도 어떤 소득으로 분류되느냐에 따라 세금 부담이 크게 달라집니다.

오피스텔 매도, 사업소득일까 양도소득일까?

오피스텔의 경우, 단순히 투자 목적으로 구입해서 한 번 매도했다면 양도소득으로 볼 가능성이 높습니다. 하지만 단기간에 여러 채를 매매하거나, 매매를 위한 전문적인 시스템을 갖추고 있다면 사업소득으로 간주될 수 있습니다.

이번 판례(대법원 2009.3.26. 선고 2009두1264 판결)에서도 이러한 기준을 바탕으로 판단했습니다. 원고는 오피스텔을 신축 후 2년도 안 되어 매도했고, 이전에도 여러 차례 단기간에 걸쳐 건물을 신축하고 매도한 이력이 있었습니다. 법원은 이러한 점을 고려하여 원고의 오피스텔 매도를 사업소득으로 판단했습니다. 즉, 단순 투자가 아닌 수익을 목적으로 한 사업활동으로 본 것이죠.

판단 기준은?

법원은 부동산 소득이 사업소득인지 양도소득인지 판단할 때 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려합니다. (대법원 1984. 9. 11. 선고 83누66 판결, 대법원 2001. 4. 24. 선고 99두5412 판결 참조)

• 부동산 취득 및 보유 현황
• 부동산 조성 여부
• 양도 규모 및 횟수
• 양도 방법 및 상대방
• 수익 목적 여부
• 사업 활동의 계속성 및 반복성

오피스텔도 "주택"일까?

이번 판례에서 또 하나 중요한 쟁점은 오피스텔을 "주택"으로 볼 수 있는지 여부였습니다. 구 소득세법 제64조 제1항은 부동산매매업자가 주택을 팔았을 경우, 양도소득세가 아닌 종합소득세를 부과하는 특례 규정을 두고 있습니다.

법원은 오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되고 있다면, 건축물대장상 용도가 업무시설이더라도 "주택"으로 볼 수 있다고 판단했습니다. 이 사건에서 오피스텔은 임차인들이 실제로 거주하고 주민등록 전입신고까지 되어 있었기 때문에 "주택"으로 인정되었습니다. (구 소득세법 제64조 제1항, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제9호, 구 소득세법 시행규칙 제82조 제1항 참조)

결론

오피스텔 매도 시 세금은 단순히 "오피스텔"이라는 명칭만으로 결정되는 것이 아닙니다. 취득 및 매도 경위, 실제 사용 용도 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 사업소득인지 양도소득인지, 주택으로 볼 수 있는지 판단해야 합니다. 따라서 세금 신고 전에 전문가와 상담하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.