부동산 매매 시, 근저당 말소 안 됐다면 잔금 거부 가능할까?

부동산 매매할 때 등기부등본 확인은 필수죠! 특히 찜찜한 '근저당권' 설정 여부는 꼭 체크해야 합니다. 만약 매도인이 근저당권을 말소해주기로 약속했는데 이를 이행하지 않았다면, 매수인은 잔금 지급을 거부할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법적 내용을 살펴보겠습니다.

근저당권 말소 지연 시 잔금 지급 거부 가능!

매도인이 책임지고 말소하기로 한 근저당권이 여전히 남아있다면, 매수인은 그 근저당권으로 인해 발생할 수 있는 손해 범위 내에서 잔금 지급을 거부할 수 있습니다. 즉, 근저당권 때문에 부동산을 잃거나 제값을 못 받을 위험이 있다면, 그 위험에 상응하는 금액만큼 잔금 지급을 미류할 수 있다는 뜻입니다. (민법 제588조)

단, 잔금 거부 액수는 '실제 채무액' 수준까지만!

그렇다고 무조건 근저당권의 '채권최고액' 전체를 거부할 수 있는 건 아닙니다. 매수인이 근저당권의 '실제 피담보채무액(빌린 돈)'을 알고 있다면, 잔금 거부는 그 채무액까지만 가능합니다. 만약 채권최고액이 1억 원인데 실제 빌린 돈은 3천만 원이라면, 매수인은 3천만 원까지만 잔금 지급을 거부할 수 있고 나머지 7천만 원은 지급해야 합니다.

이자 지급 의무도 없다!

또한, 매수인이 부동산을 인도받았더라도, 위험 범위 내에서 지급을 거부한 잔금에 대한 이자는 지급할 필요가 없습니다. (민법 제587조 단서) 즉, 위의 예시처럼 3천만 원에 대한 이자는 낼 필요 없다는 뜻입니다.

대법원 판례 (대법원 1995. 12. 27. 선고 95나4422 판결)

실제로 이와 관련된 대법원 판례도 있습니다. 매매계약에서 근저당권 말소 특약이 없었지만, 매도인이 근저당권을 말소하지 못한 상황에서 매수인이 근저당권의 피담보채무액을 확인한 경우, 매수인은 확인된 피담보채무액을 초과하는 잔대금 지급의무와 그에 대한 지연손해금 지급의무를 면한다는 판결이 나왔습니다. 이 판례는 위에서 설명한 원칙을 잘 보여주는 사례입니다. (참고로, 이 판례는 대법원 1967. 7. 11. 선고 67다813 판결의 법리를 재확인한 것입니다.)

결론

부동산 거래 시 근저당권 말소는 매우 중요합니다. 매수인은 자신의 권리를 보호하기 위해 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 근저당권 말소와 관련된 특약을 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 만약 매도인이 근저당권 말소를 지체한다면, 위에서 설명한 법적 내용을 참고하여 적절히 대응해야 합니다.