전세집에 숨어있던 함정, 근저당권 말소 안 됐다면? 😱

전셋집 구할 때 가장 신경 쓰이는 것 중 하나가 바로 근저당권이죠. 등기부등본 꼼꼼히 확인하고, 집주인에게 근저당권 말소를 약속받았는데도 불구하고 나중에 보니 말소가 안 되어있다면? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 오늘은 이런 상황에 대한 법적 해결책을 알아보겠습니다.

사례:

세입자 A씨는 집주인 B씨의 집을 전세보증금 3,500만원에 계약하고 계약금 300만원을 지급했습니다. 그런데 알고 보니 이 집에는 이미 6개월 전에 C씨의 근저당권(채권최고액 3,000만원)이 설정되어 있었습니다. A씨는 B씨에게 잔금 3,200만원으로 근저당권을 말소해달라고 요구했고, B씨도 이에 동의하여 C씨에게 돈을 갚았습니다. 안심하고 입주한 A씨는 전입신고와 확정일자까지 받았습니다. 하지만 계약 만료를 앞두고 등기부등본을 확인해보니, 근저당권이 말소되지 않고 그대로 남아있었습니다! 알고 보니 B씨는 A씨가 입주한 후 C씨에게 다시 2,500만원을 빌리면서 기존 근저당권을 그대로 사용하기로 한 것이었습니다.

A씨는 어떻게 해야 할까요?

일반적으로 빚을 다 갚으면 근저당권은 효력을 잃습니다. 말소등기가 안 되었다 하더라도, 실제로 빚이 없어졌다면 근저당권은 무효입니다. 그런데 문제는 B씨와 C씨처럼 **무효가 된 근저당권 등기를 다시 사용하는 '등기유용'**입니다.

대법원 판례에 따르면, 원래의 빚이 갚아진 후에도 근저당권 설정 계약을 새로 합의하면 근저당권 등기는 유효하게 존속합니다. 단, 이미 '이해관계 있는 제3자'가 존재한다면 등기유용은 허용되지 않습니다.

여기서 '이해관계 있는 제3자'에는 주택임대차보호법의 보호를 받는 세입자도 포함됩니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 등기와 같은 효력을 가지기 때문입니다.

따라서 A씨는 전입신고와 확정일자를 통해 대항력을 갖춘 상태이므로, B씨와 C씨 사이의 근저당권 등기 유용 합의는 A씨에게 효력이 없습니다.

만약 경매가 진행된다면, A씨는 근저당권자 C씨보다 우선적으로 보증금을 배당받을 수 있습니다. 권리신고 및 배당요구를 해야 하며, 만약 법원에서 C씨에게 먼저 배당한다면 배당이의 소송을 통해 권리를 주장해야 합니다.

관련 법조항:

• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주택의 소재지에 있는 이해관계인은 주민등록표의 열람 또는 주민등록증의 제시를 통하여 전입신고 여부를 확인할 수 있다.
• 민법 제356조(저당권의 효력의 범위) 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.

핵심 정리:

• 전세 계약 전 등기부등본 꼼꼼히 확인!
• 근저당권 말소 확인 필수!
• 전입신고와 확정일자는 세입자의 중요한 권리 보호 수단!

전세 사기 피해를 예방하기 위해 꼼꼼한 확인과 적극적인 대응이 중요합니다. 궁금한 점은 전문가와 상담하세요!