부동산 매매 잔금과 임차보증금 공제

부동산 매매에서 잔금 지급과 소유권 이전등기는 동시에 이행해야 할 의무입니다. 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 소유권 이전등기를 해줄 의무가 없고, 반대로 매도인이 소유권 이전등기를 해주지 않으면 매수인은 잔금을 지급할 의무가 없습니다. 이처럼 서로 의무를 동시에 이행해야 하는 것을 동시이행관계라고 합니다 (민법 제536조).

만약 매수인이 잔금을 지급하지 않아 매도인이 계약을 해지하려면, 매도인은 언제든지 소유권 이전등기를 해줄 수 있다는 것을 보여주고 잔금 수령을 요구해야 합니다. 단순히 등기를 해줄 준비만 되어 있다고 말하는 것만으로는 부족합니다 (대법원 1970. 4. 14. 선고 69다1223, 1224 판결, 대법원 1987. 1. 20. 선고 85다카2197 판결).

이번 사례는 매수인이 매매 목적물에 있는 임차보증금을 인수하고 그 금액을 잔금에서 공제하기로 약정한 경우, 실제로 공제해야 할 금액이 얼마인지에 대한 분쟁입니다.

매수인은 매매대금 3억 7천만원 중 계약금 3천만원, 중도금 7천만원을 지급하고, 나머지 중도금 2억 2천만원은 기존 근저당권 채무를 인수하는 형태로 처리했습니다. 잔금은 5천만원이었는데, 여기서 기존 임차인의 임차보증금 2천만원을 공제하기로 약정했습니다. 즉, 매수인은 임차인에게 보증금을 직접 반환하고, 그 금액을 잔금에서 빼기로 한 것입니다.

그런데 매수인은 임차인에게 보증금 전액인 2천만원이 아니라 연체차임 등을 공제한 750만원만 지급했습니다. 매수인은 750만원을 공제한 나머지 4250만원을 잔금으로 생각했지만, 법원은 달랐습니다.

대법원은 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 채무를 인수하고 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 특별한 사정이 없는 한 매수인은 매매대금에서 약정한 채무액 전액을 공제한 나머지를 지급하면 잔금지급의무를 다한 것으로 보아야 한다고 판단했습니다 (대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결).

따라서 이 사례에서 매수인은 임차인에게 실제로 얼마를 지급했는지와 관계없이, 약정대로 2천만원을 잔금에서 공제하고 나머지 3천만원만 지급하면 잔금 지급 의무를 다한 것이 됩니다. 임차인에게 덜 지급한 부분은 매수인과 임차인 사이의 문제일 뿐, 매도인과는 상관없는 것입니다.