임대차보증금 승계 조건의 부동산 매매, 계약 해제는 가능할까?

부동산 매매에서 임대차보증금 승계 조건이 있는 경우, 계약 해제를 둘러싼 분쟁이 발생할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보면서 계약 해석의 중요성을 알아보겠습니다.

사건의 개요

매수인 A와 매도인 B는 매매대금이 임대차보증금보다 적은 부동산 매매계약을 체결했습니다. 계약 내용은 다음과 같습니다.

• 임대차보증금은 현 상태에서 A가 승계한다.
• 계약금은 계약 시 A가 지급한다.
• 부동산 인도일에 잔금과 임대차보증금의 차액을 B가 A에게 지급한다.
• 중도금(없을 경우 잔금) 지급 전까지 B는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있고, A는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(약정해제 조항).

B는 약정해제 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제했습니다. A는 계약금 지급과 임대차보증금 반환채무 승계로 매매대금 지급 의무를 모두 이행했으므로 B의 계약 해제는 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 A의 주장을 받아들였습니다. 그러나 대법원은 A가 임대차보증금 반환채무를 계약 체결일에 승계한 것이 아니라 잔금 지급일에 잔금 지급을 대신하여 임대차계약을 승계하고 전체 금전관계를 정산하기로 약정한 것으로 해석해야 한다고 판단했습니다. 따라서 B는 약정해제 조항에 따라 잔금 지급일 전 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 판결했습니다. (대법원 2024.1.11. 선고 2023다OOOO 판결)

판단의 근거

대법원은 계약서 문언, 계약 체결 동기와 경위, 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 계약을 해석해야 한다는 원칙 (민법 제105조)을 제시했습니다. 이 사건에서는 다음과 같은 사정들을 근거로 판단했습니다.

• 매매계약서에는 임대차보증금 승계 시점이 명확하게 기재되지 않았습니다.
• 특약사항에 '임대차계약 종료 시 매수인이 보증금 반환한다'는 내용이 있는 점, 매매계약서 제3조에 임차권 등 제한 사유 제거 시한을 잔금 지급일로 정한 점 등을 고려하면 임대차계약 승계 시점은 소유권 이전 시점으로 보는 것이 자연스럽습니다.
• 따라서 A는 잔금 지급일에 잔금을 지급하는 대신 임대차계약을 승계하고 전체 금전관계를 정산하기로 약정한 것으로 해석해야 합니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제105조 (의사표시의 해석) 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 의미 내용을 명확하게 확정하는 것을 목적으로 한다.
• 민법 제543조 (계약의 해제) 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 계약은 소급하여 소멸한다.
• 민법 제563조 (해제의 효과, 원상회복의무) 매매계약이 해제된 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다.
• 민법 제565조 (해제의 효과, 대금의 반환) 매매계약의 해제로 인하여 매도인이 받은 매매대금의 전부 또는 일부를 반환하여야 할 때에는 그 받은 날로부터 이자를 가산하여 상환하여야 한다.
• 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결
• 대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결

결론

이 사건은 계약서 해석의 중요성을 보여주는 사례입니다. 계약서 작성 시에는 당사자 간 합의 내용을 명확하게 기재하여 향후 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 특히 임대차보증금 승계와 관련된 조항은 승계 시점, 승계 범위 등을 구체적으로 명시하여 해석상의 다툼이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.