부동산 매매계약, 언제 성립할까요? - 가격 미정, 계약 세부사항 미정이라도 매매계약 성립 가능!

부동산 매매할 때 계약서 쓰기 전에 말로만 가격이나 조건을 이야기하는 경우가 많죠. 이런 경우, 나중에 문제가 생기면 진짜 매매계약이 있었는지, 아니면 그냥 이야기만 한 건지 다툼이 생길 수 있습니다. 최근 대법원 판결(2023. 6. 29. 선고 2023다228341 판결)을 통해 매매계약 성립에 대해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 내용:

매매계약은 파는 사람과 사는 사람이 서로 재산권을 주고받기로 약속하면 성립합니다. 이때, 계약할 당시에 가격이나 물건을 꼭 정확하게 정해야 하는 건 아닙니다. 나중에라도 정할 수 있는 방법이나 기준만 있으면 충분합니다. 가격을 시가로 정하기로 했다거나, 세부적인 계약 조건이 정해지지 않았더라도 매매계약은 성립할 수 있습니다.

사례:

서울시가 한 회사와 맺은 협약에서 회사는 서울시에 일정 세대의 임대주택을 공급하고, 서울시는 표준건축비로 이를 매입하기로 했습니다. 회사는 공급할 주택을 특정해서 서울시에 알려주고 구분등기까지 마쳤습니다. 그런데 회사는 표준건축비 고시가 바뀌면 매매대금을 조정해야 한다고 주장하며 소유권 이전을 거부했습니다.

대법원의 판단:

대법원은 이 협약이 매매계약과 같은 효력이 있다고 판단했습니다. 협약에서 공급할 주택의 수와 가격 산정 기준(표준건축비)을 정했고, 회사가 공급할 주택을 특정해서 알려주었기 때문에 매매계약의 중요한 내용은 이미 정해진 것으로 보았습니다. 가격에 대한 다툼이 있더라도 법원이 판단해서 정할 수 있습니다.

관련 법 조항 및 판례:

• 민법 제105조(법률행위의 해석) 법률행위의 내용의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것이다.
• 민법 제563조(매매의 목적물) 매매의 목적물은 특정된 것이어야 한다.
• 대법원 1978. 6. 27. 선고 78다551, 552 판결
• 대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결
• 대법원 2002. 7. 12. 선고 2001다7940 판결
• 대법원 2020. 4. 9. 선고 2017다20371 판결

결론:

부동산 매매계약은 모든 조건이 완벽하게 정해지지 않아도 성립할 수 있습니다. 나중에 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하는 것이 가장 좋지만, 계약서가 없더라도 매매계약이 성립할 수 있다는 점을 기억해두시면 좋겠습니다.