부동산 매매, 뭘 사고파는지 명확해야 계약입니다!

부동산 매매할 때, 당연히 무엇을 얼마에 사고파는지 명확해야겠죠? 오늘은 매매 목적물이 불분명해서 계약 자체가 성립되지 않았다고 본 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

진해시 경화동에 있는 땅 3필지와 "그 외 고 장순남 소유 부동산 전부"를 매매하기로 하는 계약이 체결되었습니다. 그런데 "그 외 부동산"이 정확히 무엇인지, 땅인지 건물인지, 몇 개인지조차 계약 당시에는 알 수 없었습니다. 심지어 계약 후 17년이 지나서야 그 소재가 파악될 정도였습니다.

법원의 판단

법원은 매매계약이 성립하려면 목적물이 무엇인지 특정되어야 한다고 판단했습니다. 계약 당시에 구체적으로 특정될 필요까지는 없지만, 최소한 나중에라도 특정할 수 있는 방법이나 기준이 있어야 한다는 것이죠 (민법 제563조). 대법원도 이와 같은 입장을 여러 판례에서 밝힌 바 있습니다 (대법원 1986. 2. 11. 선고 84다카2454 판결, 대법원 1993. 6. 8. 선고 92다49447 판결).

이 사건에서는 "그 외 부동산"이라는 표현이 너무 추상적이었습니다. 토지인지, 건물인지, 위치, 면적 등 아무런 정보도 없었고, 당사자들조차 무엇이 몇 개나 있는지 몰랐습니다. 따라서 나중에라도 이를 특정할 수 있는 방법과 기준이 없다고 보고, "그 외 부동산"에 대한 매매계약은 성립하지 않았다고 판결했습니다. 특정된 3필지에 대한 매매는 유효하지만, 나머지 부분은 계약 자체가 무효라는 것입니다.

핵심 정리

부동산 매매계약을 할 때는 매매 목적물이 무엇인지 명확하게 하는 것이 중요합니다. 단순히 "내 땅 전부" 또는 "A씨 소유 부동산"과 같이 추상적인 표현만으로는 계약이 성립하지 않을 수 있습니다. 나중에 분쟁이 발생하지 않도록 계약서 작성 시 목적물을 구체적으로 특정하거나, 최소한 특정할 수 있는 명확한 기준을 제시해야 합니다.