부동산 매매에서 매도인의 이행제공, 어디까지 해야 할까요?

부동산 매매 계약을 할 때, 매도인은 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 넘겨주고, 매수인은 잔금을 치르는 것이 기본적인 흐름입니다. 그런데 매수인이 잔금을 낼 준비가 안 됐다면 매도인은 어디까지 준비해야 할까요? 모든 서류를 다 챙겨서 매수인에게 직접 전달해야 할까요? 아니면 등기소에 가서 기다리고 있어야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

매수인의 잔금 미지급 시 매도인의 의무

매수인이 잔금 지급을 차일피일 미루는 상황은 생각보다 흔하게 발생합니다. 이때, 매도인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 모두 완벽하게 준비하고 매수인에게 전달해야만 계약상 의무를 다한 것으로 볼 수 있을까요? 법원은 그렇지 않다고 판단했습니다.

대법원은 쌍무계약, 즉 서로 대가적인 관계에 있는 채무를 부담하는 계약에서 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행할 준비가 되어 있지 않다면, 상대방 역시 그에 상응하는 정도만 준비하면 된다고 보고 있습니다. 즉, 매수인이 잔금을 낼 준비가 안 됐다면, 매도인도 잔금을 받는 즉시 소유권 이전 등기를 해줄 수 있도록 준비해 두면 충분하다는 것입니다. 굳이 매수인에게 서류를 직접 전달할 필요까지는 없다는 뜻입니다.

(민법 제460조, 제536조 제1항) 에 따라 매매계약은 쌍무계약이며, 매도인의 소유권이전등기의무와 매수인의 잔대금 지급의무는 동시이행관계에 있습니다. 하지만 매수인이 잔대금 지급 준비가 되어있지 않은 경우, 매도인은 대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결 에서처럼 상대방의 이행 정도에 상응하는 이행의 준비 만 하면 족하다는 것이 확립된 판례입니다. 즉, 매수인이 잔금을 지급할 준비가 되어있지 않다면, 매도인은 등기서류를 마련해두고 언제든 잔금 지급과 상환으로 교부할 수 있도록 준비해 둔 상태면 충분하다는 것입니다.

사례를 통해 보는 매도인의 이행제공

한 판례에서 매수인은 계약금의 일부만 지급하고 잔금을 계속 미루었습니다. 매도인은 소유권 이전 등기에 필요한 인감증명서 등을 준비해 두고 매수인에게 잔금 지급을 독촉했습니다. 이후 매수인이 계속 잔금을 지급하지 않자 매도인은 계약을 해제했습니다. 법원은 매수인이 잔금을 지급할 준비가 되어 있지 않았던 상황에서 매도인이 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 준비하고 잔금 지급을 독촉한 것만으로도 충분한 이행제공이 있었다고 판단했습니다. ( 대법원 2015. 7. 17. 선고 2014나2033015 판결 참조. 상기 판례 내용에 포함된 사례입니다.)

결론

매수인이 잔금을 지급하지 않는 상황에서 매도인은 매수인의 이행 정도에 상응하는 준비만 하면 됩니다. 매수인에게 모든 서류를 전달할 의무까지는 없습니다. 다만, 매도인은 잔금 수령과 동시에 소유권 이전 등기를 해줄 수 있도록 필요한 서류들을 미리 준비해 두고, 매수인에게 이행을 최고해야 합니다. 이러한 법원의 판단은 불성실한 매수인에게 부당한 이득을 주는 것을 방지하고, 매도인의 권리를 보호하는 역할을 합니다.