부동산 사기 당했는데 공인중개사협회는 책임 없다고?

부동산 거래, 특히 전·월세 계약할 때 공인중개사 믿고 계약하는 경우 많으시죠? 그런데 만약 공인중개사가 사기를 친다면 어떨까요? 오늘은 공인중개사가 직접 거래 당사자가 되어 사기를 쳤을 때, 공인중개사협회의 배상 책임에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 빌려 무자격으로 중개사무소를 운영하던 '갑'이 있었습니다. '을'은 오피스텔을 구하기 위해 갑의 중개사무소를 찾았는데요. 갑은 자신이 오피스텔 소유주인 것처럼 속여 을과 임대차계약을 체결했습니다. 하지만 사실 갑은 해당 오피스텔을 이미 다른 사람에게 팔아넘긴 상태였습니다. 결국 을은 진짜 소유주로부터 집을 비워달라는 소송을 당해 쫓겨나고 말았습니다. 억울한 을은 갑의 불법 중개행위에 대해 공인중개사협회에 배상 책임이 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 갑의 행위가 '중개행위'에 해당한다고 판단하여 공인중개사협회에 배상 책임이 있다고 판결했습니다. 임대차계약서에 중개사무소 명칭이 기재되어 있고, 공인중개사 명의의 확인·설명서도 교부되었다는 점을 근거로 들었습니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 공인중개사법 제2조 제1호에 따라 '중개'란 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정의하고 있습니다. 또한 제30조 제1항은 중개업자가 중개행위로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우 배상 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 대법원은 어떤 행위가 '중개행위'인지는 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위인지에 따라 판단해야 한다고 밝혔습니다.

이 사건에서 갑은 중개인이 아니라 직접 거래 당사자였습니다. 비록 형식적으로 중개사무소 명칭을 사용하고 확인·설명서를 교부했지만, 갑의 행위는 거래를 알선한 것이 아니었습니다. 따라서 갑의 행위는 중개행위에 해당하지 않으며, 공인중개사협회는 배상 책임이 없다고 판결했습니다. (대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 참조)

결론

이 판례는 공인중개사가 직접 거래 당사자가 되어 사기를 친 경우, 단순히 중개사무소의 형식적 요소만으로는 중개행위로 인정되지 않음을 보여줍니다. 부동산 거래 시에는 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 거래 상대방이 실제 소유주인지 등을 신중하게 확인하는 것이 중요합니다.

참고 조문:

• 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제2조 제1호, 제30조 제1항