부동산 매매할 때 잔금 날짜를 어기면 연체 이자를 내야 한다는 건 다들 알고 계시죠? 그런데 만약 잔금은 치렀는데 아직 부동산을 인도(넘겨)받지 못했다면? 이럴 때도 연체 이자를 내야 할까요? 결론부터 말씀드리면 낸 잔금에 대한 이자는 내지 않아도 됩니다!
어떤 분이 공장을 매매했는데, 잔금을 제때 지급하지 못했습니다. 그러자 판매자가 잔금과 함께 연체 이자까지 내라고 소송을 제기했어요. 그런데 이 분은 아직 공장을 넘겨받지 못한 상태였습니다. 자물쇠도 판매자가 가지고 있어서 공장에 들어가지도 못했죠. 이럴 때 연체 이자를 내야 할까요?
법원은 "아니요!" 라고 판결했습니다. 왜 그럴까요?
민법 제587조는 특정물(예를 들어, 특정 아파트, 특정 토지, 이 사건처럼 특정 공장 등) 매매의 경우, 매수인(사는 사람)이 목적물을 인도받기 전까지는 대금의 이자를 지급할 필요가 없다고 규정하고 있습니다. 즉, 잔금을 냈어도, 실제로 부동산을 사용·수익할 수 있도록 넘겨받기 전까지는 연체 이자를 낼 필요가 없다는 것이죠.
이번 사례에서도 매수인은 잔금 지급이 늦어졌지만, 아직 공장을 인도받지 못했습니다. 따라서 법원은 매수인이 연체 이자를 지급할 필요가 없다고 판단했습니다. (대법원 1981.5.26. 선고 80다211 판결, 민법 제397조, 제587조 참조)
정리하자면, 부동산 매매에서 잔금 지급이 늦어졌더라도 실제로 부동산을 넘겨받기 전까지는 연체 이자를 낼 의무가 없다는 점, 꼭 기억해 두세요! 물론 계약서에 별도의 약정이 있다면 그 약정에 따르게 됩니다. 부동산 거래는 늘 신중하게, 관련 법규를 잘 살펴보고 진행하는 것이 중요합니다.
세무판례
부동산을 팔 때 잔금 지급이 늦어져 받은 지연이자는 비영업대금 이익으로 보지 않아 이자소득세를 물리지 않는다는 판결입니다.
민사판례
아파트 재건축 과정에서 현금청산을 요구한 원고(토지 소유자)에게 조합이 청산금 지급을 지연한 경우, 원고가 조합에 부동산 소유권 이전 등기를 해주지 않았다면 조합은 민법 제587조에 따른 이자를 지급할 의무가 없다는 판결. 즉, 매수인(조합)이 매매대금(청산금) 지급을 거부할 정당한 이유가 있는 경우, 매매 목적물(부동산)을 먼저 받았더라도 이자를 낼 필요는 없다는 의미입니다.
세무판례
부동산을 살 때 약정된 기일에 돈을 못 내서 연체이자를 냈다면, 그 이자도 부동산 취득가액에 포함됩니다. 즉, 나중에 그 부동산을 팔 때 세금 계산의 기준이 되는 취득가액이 그만큼 높아진다는 뜻입니다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 잔금을 모두 지급하지 않은 상태에서 매도인이 부동산을 넘겨주는 것이 늦어지더라도, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없다.
민사판례
아파트 분양 계약에서 잔금을 분양자가 책임지고 알선해주는 대출금으로 내기로 약정한 경우, 분양자의 책임으로 대출이 늦어지면 수분양자는 잔금 지연이자를 낼 필요가 없다.
세무판례
부동산 판매자가 잔금 지급 기한을 연장해주고 받은 지연이자는 '비영업대금의 이익'에 해당하지 않아 이자소득세 과세 대상이 아니다.