부동산 중개 사고, 누구에게 얼마나 책임을 물을 수 있을까?

부동산 거래 과정에서 중개사고가 발생하면 누구에게 얼마만큼 책임을 물어야 할까요? 복잡하게 얽힌 책임 관계 때문에 혼란스러울 수 있는데요, 오늘은 주관적·예비적 공동소송, 과실상계, 그리고 공인중개사와 중개보조원의 책임 범위에 대한 대법원 판결을 바탕으로 자세히 알아보겠습니다.

1. 주관적·예비적 공동소송, 핵심은 '모두 함께'

주관적·예비적 공동소송은 여러 명을 상대로 "A가 안되면 B에게, B도 안되면 C에게"와 같이 예비적인 청구를 하는 소송입니다. 이 소송의 핵심은 모든 당사자에 대한 판결을 한 번에 내려야 한다는 것입니다. 일부 당사자만 판결하고 나머지는 나중에 따로 판결할 수는 없습니다. 누군가 항소하면 모든 당사자에 대한 청구가 항소심에서 다시 다뤄집니다. (민사소송법 제70조 제2항)

다만, 소송 취하는 예외입니다. 일부 당사자에 대한 소송만 취하할 수 있고, 나머지 당사자에 대한 소송은 계속 진행됩니다. (민사소송법 제70조 제1항 단서, 제266조) 이번 판결에서 원고는 주위적 피고에 대한 소를 취하했지만, 예비적 피고에 대한 소송은 계속 진행되어 판결이 내려졌습니다.

2. 내 잘못도 있지만, 상대방의 고의적인 잘못은 더 크다면?

피해자에게도 과실이 있는 경우, 가해자는 손해배상 책임을 줄여달라고 주장할 수 있습니다 (과실상계). 하지만 가해자가 고의로 피해자의 부주의를 이용했다면, 과실상계를 주장할 수 없습니다. 이는 신의칙에 위배되기 때문입니다. (민법 제396조, 제763조)

그러나 공동불법행위의 경우, 일부 가해자에게만 고의가 있더라도, 고의가 없는 다른 가해자는 피해자의 과실을 이유로 과실상계를 주장할 수 있습니다. 이번 사건에서 중개보조원은 고의로 불법행위를 저질렀지만, 개업공인중개사는 과실에 의한 책임만 있었습니다. 따라서 법원은 피해자의 과실을 고려하여 개업공인중개사의 책임 범위를 제한했습니다.

3. 공인중개사와 중개보조원, 책임의 정도는 다를 수 있다

중개보조원이 고의로 불법행위를 저질렀더라도, 개업공인중개사가 이에 직접 관여하지 않았다면 개업공인중개사의 책임은 중개보조원보다 가벼울 수 있습니다. (민법 제760조, 공인중개사법 제30조 제1항) 법원은 개별적인 사정을 고려하여 책임의 정도를 정합니다. 이번 판결에서도 법원은 중개보조원, 개업공인중개사, 그리고 공제계약을 체결한 공인중개사협회의 책임 비율을 각각 다르게 정했습니다.

4. 과실상계 비율, 법원의 판단은 존중되어야 한다

과실상계 비율은 가해자와 피해자의 고의·과실 정도, 사고 발생 및 손해 확대에 대한 기여도 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. (민사소송법 제202조, 제432조) 이러한 판단은 사실심 법원의 재량이며, 현저히 불합리하지 않은 이상 상소심에서 뒤집히기 어렵습니다.

참고 판례:

• 대법원 2014. 3. 27. 선고 2009다104960, 104977 판결
• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2005다32999 판결
• 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결
• 대법원 2000. 6. 9. 선고 98다54397 판결

부동산 거래는 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다. 중개사고 발생 시 당황하지 않고 관련 법률과 판례를 참고하여 적절한 대응을 하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.