부동산 중개인이 잔금 보증? 5년 안에 청구하세요!

부동산 거래, 특히 큰돈이 오가는 만큼 안전하게 거래하고 싶은 마음은 누구나 같을 겁니다. 간혹 중개인이 거래 성사를 위해 매수인의 잔금 지급을 보증하는 경우가 있는데요. 이런 경우, 나중에 문제가 생겼을 때 어떻게 해야 할까요? 생각보다 짧은 기간 내에 권리를 행사해야 한다는 사실, 알고 계셨나요?

사례를 통해 알아보겠습니다.

공인중개사 A씨는 B씨와 C씨 사이의 부동산 매매를 중개하면서, 거래 성사를 위해 매수인 C씨의 잔금 지급을 보증했습니다. 만약 C씨가 잔금을 치르지 못한다면, A씨가 대신 B씨에게 잔금을 지급해야 하는 상황입니다. 이때, B씨가 A씨에게 잔금을 청구할 수 있는 기간은 얼마나 될까요? 일반적인 빚처럼 10년일까요? 정답은 아닙니다.

중개인의 잔금 보증은 "상행위"

대법원은 부동산 중개업자가 중개를 성사시키기 위해 매수인의 잔금 채무를 보증하는 행위는 상행위에 해당한다고 판단했습니다 (대법원 2008. 12. 11. 선고 2007다66590 판결). 상법 제46조 제11호는 '중개에 관한 행위'를 기본적 상행위로 규정하고 있습니다. 중개인은 영업을 위해 보증을 섰고, 이는 상행위로 추정된다는 것이죠.

5년의 소멸시효 & 연 6%의 이자

상행위로 판단되면 일반 민사 채무와는 다른 규칙이 적용됩니다. 일반 민사 채무의 소멸시효는 10년이지만, 상사 채무는 5년입니다 (상법 제64조). 또한, 법정이율도 민사는 연 5%인 반면, 상사는 **연 6%**가 적용됩니다 (상법 제54조).

즉, 위 사례에서 B씨는 A씨에게 5년 안에 잔금 지급을 청구해야 하며, 이때 연 6%의 이자가 발생합니다. 만약 5년이 지나버리면, B씨는 A씨에게 잔금을 청구할 권리를 잃게 됩니다.

핵심 정리

• 부동산 중개인의 잔금 보증은 상행위로 간주됩니다.
• 따라서 5년의 소멸시효가 적용됩니다.
• 연 6%의 상사 법정이율이 적용됩니다.

부동산 거래 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 관련 법률 지식을 숙지하는 것이 중요합니다. 특히 중개인의 잔금 보증과 관련된 문제는 생각보다 짧은 기간 안에 해결해야 하므로, 기간 경과로 인해 권리를 잃지 않도록 주의해야 합니다.