부동산 중개인의 보증, 상행위일까? 아니일까?

부동산 거래를 할 때 중개인이 매수인의 잔금 지급을 보증하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우, 중개인의 보증 행위가 단순한 개인적인 보증인지, 아니면 사업 활동의 일환인 상행위인지 궁금할 수 있습니다. 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례를 통해 이해해 봅시다.

A는 부동산 중개인입니다. B가 소유한 부동산을 C에게 팔기 위해 중개를 진행하던 중, 거래 성사를 위해 C의 잔금 지급을 보증하는 보증각서를 작성했습니다. 이때 A의 보증 행위는 상행위에 해당할까요?

결론부터 말씀드리면, A의 보증 행위는 상행위로 볼 수 있습니다.

왜 그럴까요? 법적인 근거를 살펴보겠습니다.

• 상법 제46조 제11호: 부동산 중개업은 '중개에 관한 행위'로 분류되어 기본적인 상행위에 해당합니다.
• 상인의 행위 추정: 상인이 사업을 위해 하는 행위는 상행위로 추정됩니다. 즉, 중개업을 하는 상인의 행위는 사업을 위해 하는 것으로 간주되는 것이죠.

따라서 부동산 중개업을 실제로 운영하는 A가 중개 성사를 위해, 또는 중개에 대한 책임을 지고 C의 잔금 채무를 보증한 경우, 이 보증 행위는 사업을 위해 한 것으로 추정됩니다. 만약 A가 이 추정을 뒤집을 만한 증거를 제시하지 못한다면, A의 보증 행위는 상행위로 판단됩니다.

대법원 판례도 이를 뒷받침합니다.

대법원은 부동산 중개업자가 중개 성사를 위해 매수인의 잔금 채무를 보증한 경우, 특별한 사정이 없는 한 이는 상행위라고 판결했습니다 (대법원 2008. 12. 11. 선고 2007다66590 판결).

정리하자면, 부동산 중개인이 중개 업무와 관련하여 보증을 섰다면, 이는 단순한 개인적인 보증이 아니라 사업 활동의 일환인 상행위로 간주될 가능성이 높습니다. 이 점을 유의하여 부동산 거래에 임해야 합니다.