빌린 돈 갚았는데, 내 땅 등기는 왜 아직 남의 이름일까요?

돈을 빌리면서 땅을 담보로 제공하는 경우가 있습니다.  그런데 돈을 다 갚았는데도 땅 등기가 여전히 채권자 이름으로 되어 있다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 답답한 상황에 대한 해결책을 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙)에게 1억 원을 빌렸습니다. 변제 기간은 1년, 이자는 연 5%였죠. 철수는 빌린 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 담보로 자신의 땅(A부동산)을 제공하기로 했습니다. 그런데 이 땅은  세금 문제 때문에 친구 민수(丙) 이름으로 등기가 되어 있었습니다.  그래서 철수는  영희에게  A부동산에 대한 소유권이전청구권 가등기와  이에 기한 소유권이전등기를 해주었습니다. 1년 후, 철수는 빌린 돈과 이자를 모두 영희에게 갚았습니다. 그런데 영희는 A부동산의 등기를 철수에게 돌려주지 않고 있습니다. 철수는 어떻게 해야 할까요?

해결책:

이런 경우, 철수는 영희에게 등기 말소를 요구할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 채무자가 제3자 명의로 신탁된 부동산을 채권자에게 담보로 제공하고 채권자 명의로 등기를 했다가 빚을 모두 갚은 경우, 채무자는 담보권 소멸에 따른 원상회복을 요구할 수 있습니다. 즉, 철수는 담보설정계약 당사자로서 영희에게 담보물 반환을 요청할 권리가 있는 것입니다.

더 자세히 설명하면, 철수는 두 가지 방법으로 등기 말소를 청구할 수 있습니다.

1. 명의수탁자를 대위한 말소등기 청구: 철수는 명의수탁자인 민수를 대신하여 A부동산의 소유권에 기반하여 말소등기 청구를 영희에게 할 수 있습니다.

2. 담보설정계약에 따른 원상회복 청구: 철수는 영희와 맺은 담보설정계약에 따라 빚을 모두 갚았으므로 담보물 반환을 요구할 수 있습니다.  즉, 담보권이 소멸되었기 때문에 영희는 더 이상 A부동산에 대한 등기를 유지할 권리가 없습니다.

관련 판례: 대법원 1988. 9. 13. 선고 86다카1332 판결

결론:

돈을 빌리고 땅을 담보로 제공한 후 돈을 모두 갚았다면, 채권자는 담보로 제공된 땅의 등기를 돌려줄 의무가 있습니다. 만약 채권자가 등기를 돌려주지 않는다면, 위에서 설명한 방법으로 법적 절차를 통해 등기 말소를 청구할 수 있습니다.  전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 좋습니다.