빚 받을 돈 있는데, 채무자 땅에 가등기가 돼있다면? 😰

돈 빌려줬는데 못 받고 계신가요? 빌려준 돈 받기 정말 힘들죠. 특히 채무자가 재산을 빼돌리려는 낌새라도 보이면 더욱 마음이 조급해집니다. 채무자에게 땅이 있는데, 다른 사람 이름으로 가등기가 설정되어 있다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴보겠습니다.

A씨는 B씨에게 1억 3천만원 어치의 물건을 납품했지만, B씨는 대금을 지불하지 않고 있습니다. B씨는 대지와 주택, 그리고 임야 한 필지를 소유하고 있는데, 임야에는 D씨 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 설정되어 있고, 대지와 주택에는 최근 B씨의 아내 C씨 명의의 소유권이전등기청구권 가등기가 설정되었습니다. A씨는 B씨와 C씨가 짜고 가등기를 설정했다고 의심하고, B씨의 채권자로서 C씨를 상대로 가등기 말소 소송을 준비 중입니다. 대지와 주택의 시가는 1억 원 정도이지만, 임야의 시가까지 합하면 1억 7천만 원 정도입니다. 이 경우, 가등기가 설정된 임야도 B씨의 재산으로 계산해야 할까요?

핵심은 '채권자대위권'과 '무자력'입니다.

채권자대위권이란, 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 대신 행사할 수 있는 권리입니다 (민법 제404조 제1항). 즉, A씨가 B씨를 대신하여 C씨에게 가등기 말소 소송을 제기할 수 있는지 여부가 핵심입니다.

채권자대위권을 행사하기 위한 조건 중 하나는 채무자가 '무자력' 상태여야 한다는 것입니다. '무자력'이란 쉽게 말해 빚을 갚을 능력이 없다는 뜻입니다. 그런데 가등기가 설정된 부동산은 채무자의 재산으로 볼 수 있을까요?

대법원 판례에 따르면...

대법원은 가등기가 설정된 부동산은 특별한 사정이 없는 한, 채무자의 재산으로 계산하지 않는다고 판단했습니다 (대법원 2009. 2. 26. 선고 2008다76556 판결). 가등기가 설정되어 있으면 채권자가 강제집행을 통해 돈을 회수하기 어렵기 때문입니다. 다만, 가등기가 '담보가등기'인 경우에는 예외적으로 채무자의 재산으로 인정될 수 있습니다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 그 담보로 설정하는 가등기이기 때문에, 경매 등을 통해 채권 회수가 가능하기 때문입니다.

A씨의 경우는 어떨까요?

B씨 소유의 임야에 설정된 가등기가 담보가등기가 아니라면, A씨는 B씨가 무자력이라고 주장할 수 있습니다. 따라서 A씨는 채권자대위권을 행사하여 B씨와 C씨 사이의 매매예약이 허위라고 주장하고, 가등기 말소 소송을 제기할 수 있을 것으로 보입니다.

결론적으로, 채무자의 재산에 가등기가 설정되어 있다면, 그 가등기의 종류가 무엇인지 확인하는 것이 중요합니다. 일반적인 가등기라면 채무자를 무자력으로 볼 가능성이 높아지고, 채권자대위권을 통해 권리 행사를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 각 사안의 구체적인 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.