부동산을 담보로 돈을 빌려주고 가등기를 설정하는 경우가 종종 있습니다. 그런데 돈을 빌려 간 사람이 돈을 갚지 않으면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
사례 소개
원고는 사위와 지인들이 피고에게 빌려준 돈에 대한 담보로 피고 소유 부동산에 가등기를 설정했습니다. 그런데 피고가 돈을 갚지 않자, 원고는 가등기에 기한 본등기를 청구하는 소송을 제기했습니다.
쟁점
피고는 여러 가지 이유로 본등기 청구에 반대했습니다.
법원의 판단
법원은 원고의 손을 들어주었습니다.
피담보채권의 존재: 법원은 제출된 증거들을 바탕으로 빌려준 돈이 실제로 존재한다고 판단했습니다.
본등기 청구권: 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 담보가등기권리자는 귀속정산절차를 거쳐 본등기를 청구할 수 있습니다. 이는 담보권 실행에 해당합니다 (가등기담보 등에 관한 법률 제2조 제1호, 제3조, 제4조 / 대법원 2013. 9. 27. 선고 2011다106778 판결 참조). 따라서, 등기원인이 매매예약으로 되어 있더라도, 실제로는 담보를 위한 것이라면 매매예약완결권 행사의 제척기간이 적용되지 않습니다. 원고는 10년의 소멸시효 기간 내에 소송을 제기했기 때문에 본등기 청구가 가능합니다.
소멸시효: 가등기 설정 자체가 채무 승인으로 인정되어 소멸시효가 중단됩니다. 원고는 소멸시효 기간 내에 소송을 제기했기 때문에 소멸시효가 완성되지 않았습니다.
가등기의 유효성: 채권자가 여러 명이더라도 채권 양도나 채권 행사 위임 등을 통해 한 사람이 대표하여 권리를 행사할 수 있습니다. 따라서 원고가 본등기를 청구하는 데 문제가 없습니다.
결론
돈을 빌려주고 담보가등기를 설정한 경우, 채무자가 돈을 갚지 않으면 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 본등기를 청구할 수 있습니다. 이때 단순한 매매예약이 아닌 담보 목적의 가등기임을 입증하는 것이 중요하며, 소멸시효 기간 내에 권리를 행사해야 합니다.
민사판례
빌려준 돈을 담보하기 위해 설정한 가등기는 돈을 다 갚기 전까지는 함부로 지울 수 없다는 판결입니다. 돈을 빌려준 사람이 여러 명이라도 마찬가지입니다.
상담사례
돈 빌려주고 담보가등기 설정 후 채무자가 갚지 못했을 때, 채권자는 청산절차 없이 바로 집을 팔 수 없으며, 이를 위반하면 본등기는 무효이고, 제3자 매각 방지를 위해 처분금지가처분 신청을 고려해야 한다.
상담사례
10년 넘게 돈을 못 받았더라도, 담보가등기 설정 후 소멸시효가 완성된 채권은 땅의 소유권을 주장할 근거가 사라지므로 땅을 가질 수 없다.
상담사례
집 담보 가등기 설정 후 돈을 안 갚아도 바로 집을 가져올 수 없으며, 빌려준 돈과 이자를 제외한 차액(청산금)을 채무자에게 돌려주는 청산절차를 거쳐야 소유권 이전이 가능하다.
상담사례
돈을 빌려주고 집에 가등기를 설정했더라도, 채무 불이행 시 바로 집을 소유할 수 없으며, 가등기담보법에 따른 청산절차(집 감정, 청산금 지급 등)를 거쳐야 합법적인 소유권 이전이 가능하다.
민사판례
돈을 빌려주고 담보로 가등기를 설정했는데, 그 부동산이 경매로 넘어가 제3자에게 소유권이 이전되면 채권자(가등기권자)는 더 이상 본등기를 청구할 수 없다. 가등기 종류는 서류 형식이 아니라 실제 거래 내용을 보고 판단한다.