사업용 부동산의 필요경비 계산 및 추계과세 적법성

안녕하세요. 오늘은 사업소득의 필요경비 계산, 특히 부동산 매매업에서 사업용 외 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용했을 때 필요경비를 어떻게 계산하는지, 그리고 추계과세의 적법성에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사업용 외 목적 취득이란 무엇일까요?

부동산 매매업자가 부동산을 팔 때, 필요경비를 계산하는 방법이 있습니다. 만약 사업 외 목적으로 부동산을 샀다가 나중에 사업에 사용하게 되면, 최초 취득 당시의 가액(취득가액)을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그런데 이 "사업용 외 목적"이 뭔지 논란이 있었습니다. 단순히 사업 종류가 다르다고 사업 외 목적인가? 아니면 정말 사업과 아예 무관한 개인적인 목적인가? 이 판례에서는 사업과 관련 없는 실수요 목적 등으로 취득하는 것을 의미한다고 명확히 했습니다. 즉, 사업 종목이 다르더라도 사업 목적으로 취득했다면 "사업용 외 목적"으로 보지 않는다는 것이죠.

이 사건에서는 원고들이 공유수면 매립공사 대가로 토지를 취득한 후 이를 분할하여 양도했습니다. 원고들은 토지를 취득할 당시 건설용역 제공의 대가로 받았고, 이미 부동산매매업 사업자등록을 마친 상태였기 때문에 애초에 사업 목적으로 취득한 것으로 보았습니다. 따라서 필요경비는 양도 당시의 장부가액으로 계산해야 한다고 판결했습니다. (구 소득세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) 제55조 제1항 제2호 참조)

추계과세, 언제 가능할까요?

세금 신고 내용이 부실하면 세무서는 실지조사를 통해 사실관계를 확인하고 세금을 다시 계산합니다. 만약 실지조사를 해도 정확한 세금 계산이 어려우면 '추계조사'라는 방법을 씁니다. 그런데 이 추계조사는 예외적인 방법이라, 실지조사를 충분히 했는데도 세금 계산이 안 될 때만 쓸 수 있습니다.

하지만 이 판례에서는 실지조사를 해도 세금 계산이 안 될 것이 명백한 경우라면, 굳이 실지조사를 거치지 않고 바로 추계조사를 할 수 있다고 판단했습니다. 이 사건에서 원고들은 필요경비에 대한 자료를 제출하지 않았고, 장부도 작성하지 않아 실지조사를 해도 정확한 세금 계산이 어렵다는 것이 명백했습니다. 따라서 추계조사를 한 것이 적법하다고 본 것입니다. (구 소득세법(1999. 12. 28. 법률 제6051호로 개정되기 전의 것) 제80조 제3항, 구 소득세법시행령(2000. 12. 29. 대통령령 제17032호로 개정되기 전의 것) 제143조 제1항, 제3항, 대법원 1996. 7. 30. 선고 94누15202 판결 등 참조)

이번 판례를 통해 사업용 외 목적의 의미와 추계과세의 요건에 대해 더욱 명확히 이해할 수 있었습니다. 부동산 관련 세금 문제는 복잡하고 어려운 경우가 많으니 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.