상가 건물 임차인, 유치권 주장해도 건물 낙찰자에게 대항 못한다?

상가 건물에서 장사를 하다 보면 건물주가 바뀌는 경우가 종종 있습니다. 만약 건물주가 빚을 갚지 못해 건물이 경매로 넘어간다면, 임차인은 어떻게 해야 할까요? 특히 임차인이 건물주에게 받지 못한 돈이 있다면, 유치권을 주장해서 건물을 지킬 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판결을 소개해 드리겠습니다.

사례:

A씨는 B씨 소유의 상가 건물 1층 공장을 임차하여 냉각탑 등을 생산하는 사업을 하고 있었습니다. 그런데 B씨가 C은행으로부터 빌린 돈을 갚지 못하게 되자, C은행은 B씨 소유의 건물을 경매에 넘겼습니다. A씨는 B씨에게 받지 못한 물품대금이 있었기 때문에, 해당 공장에 대한 상사유치권을 주장했습니다. 즉, B씨에게 받을 돈을 변제받을 때까지 공장을 점유하겠다는 것입니다. 하지만 경매를 통해 건물을 낙찰받은 D씨는 A씨에게 공장을 비워달라고 요구했습니다. 과연 A씨는 D씨에게 유치권을 주장할 수 있을까요?

법원의 판단:

법원은 A씨가 D씨에게 유치권을 주장할 수 없다고 판결했습니다. 왜 그럴까요?

상사유치권은 민사유치권과는 달리, 채권이 목적물과 직접적인 관련이 없어도 성립할 수 있습니다. 하지만 상사유치권은 채무자 소유의 물건에 대해서만 성립합니다 (상법 제58조, 민법 제320조 제1항). 즉, 이미 다른 사람의 권리가 설정된 부분에 대해서는 상사유치권이 미치지 않는다는 것입니다.

이 사건에서 A씨가 공장을 임차하기 전에 이미 C은행의 근저당권이 설정되어 있었습니다. 따라서 A씨는 C은행보다 나중에 발생한 채권으로, C은행의 근저당권보다 앞설 수 없다는 것입니다. A씨의 상사유치권은 B씨의 소유권에 기초해서 성립한 것이고, 이미 설정된 C은행의 근저당권을 침해할 수는 없다는 것이 법원의 판단입니다. (대법원 2013. 2. 28. 선고 2010다57350 판결 참조)

결론:

상가 건물을 임차하여 사업을 하는 경우, 건물에 대한 다른 사람의 권리, 특히 근저당권 설정 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 건물주에게 받지 못한 돈이 있더라도, 선행하는 근저당권이 있다면 유치권을 주장하기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.