상가 분양받았는데, 먼저 저당 잡힌 건물이라면 내 유치권은 어떻게 되나요?

상가 분양을 받았는데, 알고 보니 이미 은행에서 저당권을 설정해 놓은 건물이라면 어떻게 될까요? 돈을 다 냈는데도 상가를 받지 못할 수도 있을까요? 이런 상황에서 분양받은 사람은 상사유치권을 주장할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

상사유치권이란 무엇일까요?

상인 간의 거래에서 발생하는 채권을 담보하기 위해 채권자가 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들어, 제가 가구 제작자에게 의자를 주문했는데 돈을 지불하지 못했다면, 가구 제작자는 제가 주문한 의자를 돈을 받을 때까지 보관할 수 있습니다. 이때 가구 제작자가 의자에 대해 갖는 권리가 바로 상사유치권입니다.

상가 분양과 상사유치권

상가 분양 계약에서 분양자가 소유권 이전 등기를 해주지 못하면 분양받은 사람은 납부한 분양대금 반환을 요구할 수 있습니다. 이때 분양받은 사람은 점유하고 있는 상가에 대해 상사유치권을 주장할 수 있습니다. 그러나 이 상사유치권이 항상 인정되는 것은 아닙니다.

대법원 판례의 핵심 내용

대법원은 상사유치권이 성립하려면 물건이 채무자 소유여야 한다고 판시했습니다 (상법 제58조, 민법 제320조 제1항). 만약 물건에 이미 다른 사람의 저당권이 설정되어 있다면, 상사유치권은 그 저당권보다 앞서 설정되어야만 저당권자에게 대항할 수 있다는 것입니다.

쉽게 말해, 상가에 이미 은행의 저당권이 설정되어 있었다면, 분양받은 사람의 상사유치권은 그 저당권보다 먼저 발생했어야만 은행에 대해 주장할 수 있다는 의미입니다.

본 판례에서는 분양자가 은행에서 돈을 빌리면서 상가에 저당권을 설정한 후 분양받은 사람에게 상가를 인도했고, 이후 분양자가 돈을 갚지 못해 은행이 경매를 통해 상가를 낙찰받았습니다. 이 경우 분양받은 사람의 상사유치권은 은행의 저당권보다 나중에 발생했기 때문에 은행에 대해 주장할 수 없다는 것이 대법원의 판단입니다.

판례의 시사점

이 판례는 상가 분양 계약 시 주의해야 할 점을 알려줍니다. 분양받기 전에 등기부등본을 확인하여 저당권 등 다른 권리가 설정되어 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 만약 저당권이 설정되어 있다면, 분양 계약을 체결하기 전에 분양자와 저당권 해소 방안 등에 대해 충분히 협의하는 것이 중요합니다.

참고 조문:

• 상법 제58조 (유치권) 상인간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 경우에 채권자는 변제를 받을 때까지 그 채무자에 속한 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다.
• 민법 제320조 (유치권의 성립) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

(대전지법 2010. 6. 16. 선고 2010나2839 판결)