상가 분양 계약 분쟁, 핵심 쟁점 정리!

최근 상가 분양 계약과 관련된 법적 분쟁이 많아지고 있습니다. 오늘은 복잡한 법률 용어를 빼고, 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 핵심 쟁점들을 정리해 보겠습니다.

쟁점 1: 계약서가 '약관'인가?

건설사가 특정인에게만 상가를 팔기로 한 계약서는 여러 사람과 똑같은 조건으로 계약하기 위해 미리 만들어 놓은 형식이 아니므로 '약관'이 아닙니다. (약관의규제에관한법률 제2조 제1항) 즉, 일반적인 약관처럼 불리한 조항이 있는지 꼼꼼히 살펴볼 필요는 없지만 계약 내용 자체는 꼼꼼히 확인해야 합니다. (대법원 1997. 2. 28. 선고 96다48312 판결 등)

쟁점 2: 처분금지가처분등기 등이 있는 부동산, 어떻게 소유권 이전하나?

부동산에 처분금지가처분등기나 소유권말소예고등기가 있다고 해서 매매 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만, 매도인은 이러한 등기를 말소하고 깨끗한 소유권을 이전해 줄 의무가 있습니다. (민법 제568조, 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결 등) 즉, 매수인은 안심하고 매매계약을 체결할 수 있지만, 매도인이 등기를 말소해주는 것을 계약 조건에 명시하는 것이 좋습니다.

쟁점 3: 상대방이 계약을 이행하지 않을 것 같으면 먼저 이행할 필요 없다?

쌍방이 의무를 지는 계약에서 내가 먼저 이행해야 하는데, 상대방이 계약을 제대로 이행할 것 같지 않다면? 상대방의 의무 이행이 불투명하다면 먼저 이행할 의무가 없습니다. 상대방의 이행이 확실해질 때까지 기다릴 수 있습니다. (민법 제536조 제2항, 제2조, 제387조, 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결 등)

쟁점 4: 잔금과 소유권 이전은 동시에!

매매계약에서 잔금 지급과 소유권 이전은 특별한 약정이 없다면 동시에 이행해야 합니다. 매수인이 잔금을 내지 않고, 매도인도 소유권 이전을 해주지 않은 채 시간이 지났다면, 둘 다 동시에 이행해야 하는 의무가 생깁니다. (민법 제536조, 제568조, 대법원 1992. 7. 24. 선고 91다38723, 38730 판결 등)

쟁점 5: 한 번 이행 제안했으면 끝?

계약 당사자 일방이 한 번 이행을 제안했더라도, 그 제안이 계속 유지되지 않으면 상대방은 더 이상 이행할 의무가 없습니다. (민법 제387조, 제390조, 제460조, 제536조, 대법원 1995. 3. 14. 선고 94다26646 판결 등) 즉, 이행 제안은 계속 유지되어야 효력이 있습니다.

쟁점 6: 법원의 역할은?

법원은 당사자들이 주장하는 내용 중 모순되거나 불분명한 부분을 지적하고, 정확하게 설명하도록 요구할 수 있습니다. 하지만, 당사자들이 주장하지 않은 내용을 스스로 판단해서는 안 됩니다. (민사소송법 제126조, 대법원 1998. 4. 28. 선고 98다4712 판결 등)

위 내용은 일반적인 설명이며, 개별 사안에 따라 법률 적용이 달라질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 법률 자문을 받는 것이 중요합니다.