상가 임대차 계약에서 분양권은 누구에게? 임차인의 분양 우선권!

상가 임대차 계약, 특히 장기 임대차 계약을 맺을 때 분양 전환에 대한 기대를 갖는 임차인들이 많습니다. 그런데 계약서에 분양 관련 조항이 애매하게 적혀있어 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있습니다. 오늘은 임대인과 임차인 사이에 분양권을 둘러싼 분쟁에서 임차인의 분양 우선권을 인정한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

한 쇼핑센터 건물주(임대인)는 처음에 임차인을 모집할 때, 10년 후에 물가상승률을 반영한 가격으로 점포를 분양해 주겠다는 조건을 내걸었습니다. 이 조건에 따라 많은 임차인들이 예수금을 내고 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 시간이 지나면서 임대인은 분양 방식을 변경하기로 결정했습니다. 임대차 계약서에는 "임대인이 분양을 원하면 임차인은 응해야 한다"는 조항을 넣었고, 이를 근거로 임대인 자신만 분양을 요구할 수 있다고 주장했습니다. 결국 임대차 기간이 만료되자 임대인은 임차인들에게 점포를 비워달라고 요구했고, 분쟁이 시작되었습니다.

쟁점

임대인이 분양을 원하면 임차인이 응해야 한다는 계약 조항이, 임차인의 분양 우선권을 박탈하고 임대인에게만 분양권을 부여한 것으로 해석될 수 있는지가 쟁점이었습니다.

대법원의 판단

대법원은 임차인의 손을 들어주었습니다. 즉, 문제의 조항은 임차인에게 분양 우선권이 있음을 전제로, 임대인도 임차인에게 분양을 요구할 수 있다는 의미로 해석해야 한다고 판단했습니다.

대법원은 다음과 같은 근거를 제시했습니다.

• 임차인들이 처음에 분양을 조건으로 예수금을 납부하고 임대차 계약을 체결했는데, 나중에 그 권리를 포기했다고 보기는 어렵다.
• 문제의 조항은 임차인이 분양권을 포기했다는 명시적인 내용이 없다. 오히려 임차인의 분양권을 전제로 임대인도 분양을 요구할 수 있다는 의미로 해석하는 것이 합리적이다.
• 계약서의 다른 조항들, 예를 들어 관리규정에서 임차인을 '수분양자'로 지칭하고 해당 점포를 '소유매장'으로 표시한 점 등을 보더라도 임차인의 분양 우선권을 인정하는 것이 타당하다.

결론

이 판결은 상가 임대차 계약에서 분양권에 대한 해석 기준을 제시한 중요한 판례입니다. 계약서에 분양 관련 조항이 애매하게 기재되어 있는 경우, 임차인의 분양 우선권을 쉽게 포기한 것으로 해석해서는 안 된다는 점을 보여줍니다.

참조조문: 민법 제105조(의사표시의 해석), 제564조(매매예약)

참조판례: 대법원 1991. 9. 10. 선고 91다17115, 17122 판결, 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다31931, 31948, 31955 판결