상가 분양과 근저당권, 함정에 빠지지 않으려면?

상가 분양을 받을 때 큰 돈이 오가는 만큼, 꼼꼼하게 따져봐야 할 것들이 많습니다. 특히 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부를 파악하는 것은 필수적인데요, 단순히 근저당권 설정 여부만 확인하는 것으로는 부족할 수 있습니다. 오늘은 상가 분양과 관련된 근저당권의 효력 범위에 대한 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사례는 이렇습니다.

A 건설사는 B 회사로부터 상가 건물 신축 공사를 의뢰받았습니다. 공사가 완료되었지만 B 회사는 분양 실적 저조로 공사 대금을 지급하지 못했습니다. 결국 B 회사는 A 건설사에 공사 대금 채권을 담보로 상가 건물에 근저당권을 설정해주었습니다.  동시에, B 회사와 A 건설사는 **"분양계약자가 분양대금을 완납하면 해당 지분에 대한 근저당권을 말소해 주겠다"**는 약정을 맺었습니다. (이를 '이 사건 약정'이라고 부르겠습니다.)

이후, C씨를 포함한 여러 분양계약자들이 분양대금을 완납하고 소유권 이전 등기를 마쳤습니다.  그런데 A 건설사는 이 사건 약정대로 근저당권을 말소해주지 않고, D 은행에 해당 근저당권을 양도해 버렸습니다.  C씨 등 분양계약자들은 D 은행을 상대로 근저당권 말소 소송을 제기했습니다.

법원은 어떻게 판결했을까요?

C씨 등 분양계약자들은 B 회사와 A 건설사 사이의 '이 사건 약정'에 따라 D 은행도 근저당권을 말소해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 주장을 받아들이지 않았습니다.

핵심은 근저당권의 물권적 효력과 채권적 효력의 차이입니다.  B 회사와 A 건설사 사이의 약정은 단순히 채권적 합의일 뿐, 물권인 근저당권 자체에 영향을 미치지 않는다는 것입니다. 즉, A 건설사는 B 회사에게 약정대로 근저당권을 말소해 줄 의무가 있지만, 근저당권 자체가 그 약정에 의해 제한되는 것은 아닙니다.  따라서 D 은행은 A 건설사로부터 근저당권을 양도받을 때 '이 사건 약정'에 따른 채무까지 자동으로 인수하는 것은 아니라는 것이 법원의 판단입니다. (민법 제357조, 제358조, 제454조 참조)

상가 분양 시 유의사항

이 판례는 상가 분양 시 근저당권 설정 여부뿐 아니라, 근저당권과 관련된 숨겨진 약정이 있는지도 꼼꼼히 확인해야 한다는 것을 보여줍니다. 단순히 분양대금 완납 시 근저당권이 말소된다는 구두 약속만 믿고 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있습니다.  분양계약자의 안전을 위해서는 근저당권 말소 약정을 반드시 서면으로 작성하고, 등기부등본에 근저당권 말소 조건을 기재하는 것이 바람직합니다.  이러한 주의를 통해 예기치 못한 문제를 예방하고 안전하게 상가 분양을 받으시기 바랍니다.