내 상가 지분에 왜 근저당권이?! 분양대금 다 냈는데 말소는 안 된다고?

새 상가 분양받고 꿈에 부풀어 있었는데, 등기부등본을 확인해보니 내 지분에 근저당권이 설정되어 있다면? 그것도 분양대금을 완납했는데 말이죠. 황당한 상황, 실제로 종종 발생하는 문제입니다. 오늘은 이런 억울한 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례

A씨는 신축 상가 건물을 분양받았습니다. 건설사 B는 공사대금을 마련하기 위해 C에게 돈을 빌리고, 상가 건물 전체에 근저당권을 설정해주었습니다. 이때 B와 C는 "분양받은 사람들이 분양대금을 다 내면, 그 사람 지분에 대해서는 근저당권을 말소해주자"라고 약속했습니다. 그런데 C가 D에게 근저당권을 넘겼습니다 (양도). A씨는 분양대금을 모두 납부했지만, D는 B와 C의 약속에도 불구하고 근저당권 말소를 거부합니다. A씨는 D에게 근저당권 말소를 요구할 수 있을까요?

안타깝지만, A씨는 D에게 근저당권 말소를 요구할 수 없습니다.

왜냐하면 B와 C 사이의 약속은 그들 사이의 채권적인 약속일 뿐, 제3자인 D에게는 효력이 없기 때문입니다.

판례 (대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다49015 판결)

대법원은 이와 유사한 사례에서 다음과 같이 판결했습니다. 건물주와 근저당권자가 분양계약자가 분양대금을 완납하면 근저당권을 말소해주기로 약속했더라도, 이는 그들 사이의 채권적 의무일 뿐입니다. 즉, 근저당권 자체가 그 약속에 따라 제한되는 것은 아니며, 근저당권을 양수받은 사람이 그 약속까지 이어받는 것도 아닙니다.

핵심 정리

• 건물주와 근저당권자 사이의 말소 약정은 그들 사이의 채권적 약속일 뿐, 제3자에게 효력이 미치지 않습니다.
• 따라서 근저당권을 양수받은 사람은 이전 근저당권자의 말소 약정을 이행할 의무가 없습니다.
• 분양계약자는 근저당권이 말소될 때까지 안심할 수 없으므로, 분양 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

분양은 내 집 마련의 중요한 과정입니다. 꼼꼼한 확인과 주의만이 억울한 피해를 예방할 수 있습니다.