임대주택에 살다보면 내 집 마련의 꿈을 꾸게 되죠. 특히 임대기간이 끝나고 분양전환을 할 때 우선적으로 분양받을 수 있는 자격이 주어진다면 더욱 좋을 텐데요. 과연 누가 이런 기회를 잡을 수 있을까요? 대법원 판결(2015. 3. 12. 선고 2014다236397 판결)을 통해 살펴보겠습니다.
이번 판결의 핵심은 '선착순 입주'와 '무주택자'입니다.
선착순 입주자: 흔히 생각하는 것처럼 단순히 먼저 신청했다는 의미만은 아니에요. 옛날 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것)과 주택공급규칙(2013. 3. 23. 국토교통부령 제1호로 개정되기 전의 것)에 따르면, 일반적인 입주자 선정 절차가 끝나고 남은 주택이 있을 경우에만 선착순으로 입주자를 뽑을 수 있었어요. 즉, 정해진 절차를 거치지 않고 먼저 온 사람에게 주택을 준 경우는 여기에 해당하지 않는다는 뜻이죠. 이번 판결에서도 이런 점을 명확히 했습니다. (구 임대주택법 제21조 제1항 제4호, 구 주택공급규칙 제10조 제6항)
무주택자: 임대주택을 분양받을 때 '무주택자'라는 조건은 본인만 해당하는 것이 아니에요. 배우자와 같은 세대에 속한 모든 가족 구성원이 주택을 소유하고 있지 않아야 합니다. 만약 배우자 명의로 주택이 있다면, 본인은 무주택자라도 우선 분양전환 자격을 얻을 수 없다는 것이죠. 이번 판결에서 배우자가 주택을 소유한 원고들은 우선 분양전환 대상에서 제외되었습니다. (구 임대주택법 제21조 제1항 제1호, 제4호, 구 주택공급규칙 제2조 제9호, 제4조 제2항 제1호)
판결에서는 또 다른 중요한 내용을 다루고 있습니다. 분양 전환 당시에는 주택이 없더라도, 임대주택 입주 당시 다른 주택을 소유했던 사람은 우선 분양전환 대상이 될 수 없다는 것입니다. 비록 분양전환 시점에 멸실했다 하더라도 예외는 없다는 것을 명확히 했습니다. (구 주택공급규칙 제6조 제3항 제7호)
임대주택 우선 분양전환은 엄격한 기준을 적용합니다. '선착순 입주'와 '무주택자' 요건을 정확히 이해하고, 분양전환까지 주택 소유 여부를 신중하게 관리해야 내 집 마련의 기회를 놓치지 않을 수 있습니다. 이번 판결을 통해 관련 규정을 꼼꼼히 확인하고 준비하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있었네요.
민사판례
누군가 계약하고 입주하기 *전에* 계약을 해지한 임대주택에 새로 들어간 사람은 '선착순' 입주자가 아니므로, 분양전환 우선권이 없다.
민사판례
임대아파트의 기존 임차인이 나간 후 새로 들어온 임차인은 '선착순 입주자'로 볼 수 없으며, 우선 분양전환권을 주장하는 사람은 그 자격 요건을 스스로 입증해야 한다는 판결입니다.
민사판례
이 판례는 공공임대주택의 분양전환 시 '선착순 입주자'에게 우선권을 주는 법 조항의 해석에 관한 것입니다. 기존 입주자가 계약을 해지하여 발생한 빈집에 입주한 사람은, 비록 선착순으로 계약했더라도 '선착순 입주자'로 인정되지 않아 우선 분양전환 대상이 아니라는 것이 핵심입니다.
민사판례
공공임대주택의 최초 입주자가 부적격으로 당첨 취소된 후, 그 빈집에 새로 입주한 사람은 '선착순 입주자'로 볼 수 없어 우선 분양전환 대상이 아닙니다.
민사판례
선착순으로 공공건설임대주택에 입주한 사람은 분양전환 당시, 최초 입주 계약에서 정한 무주택 요건만 충족하면 배우자의 주택 소유 여부와 관계없이 우선 분양전환 받을 수 있다.
민사판례
공공임대주택 분양전환 시 임대차계약에서 세대주 본인만 무주택이면 된다고 정했더라도 법에서 정한 '세대원 전체 무주택' 요건을 충족해야 우선 분양전환 자격이 인정된다는 판결입니다.