10년 임대 후 분양 약속, 그 권리는 누구에게? 상가 임대차 계약 분쟁 사례

상가 점포를 임대하면서 10년 후 분양받기로 했는데, 건물주가 말을 바꿨다면 어떻게 될까요? 오늘은 임대차 계약과 함께 약속된 분양권에 대한 분쟁 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

분양이 어려운 상가 건물의 주인(원고)은 임차인(피고)들에게 10년간 임대 후 분양을 약속하며 임대차 계약을 체결했습니다. 임대보증금은 무려 분양가의 85%에 달하는 거액이었습니다. 그런데 시간이 흐른 뒤, 원고는 분양 약속을 지키지 않았고, 법정 다툼까지 이어지게 되었습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 "분양 약속(매매예약)에 따른 권리(예약완결권)가 누구에게 있느냐" 였습니다. 원고는 계약서상 자신만이 분양 여부를 결정할 수 있다고 주장했고, 피고는 10년 후 분양받을 권리가 자신들에게도 있다고 맞섰습니다.

원심 판결

1심과 2심 법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 당시 상가 전망이 불확실했기 때문에, 피고들이 분양받을 권리까지 요구하지 않았을 것이라고 판단한 것입니다.

대법원 판결 (파기환송)

그러나 대법원은 원심 판결을 뒤집었습니다. 몇 가지 중요한 논거를 제시하며, 분양받을 권리가 피고에게도 있다고 판단했습니다.

• 거래 관행: 상가 전망이 불확실하더라도, 분양가의 85%라는 거액을 보증금으로 지급한 임차인이 분양 권리를 포기했을 리 없다는 점을 지적했습니다.
• 계약서 해석: 새로운 임대차 계약서에는 분양 관련 조항이 다소 불명확하게 적혀있었는데, 대법원은 이를 임차인에게도 분양받을 권리가 있음을 전제로 해석해야 한다고 보았습니다.
• 확인서: 특히, 원고가 피고에게 "분양 약정 내용에 변동이 없다"는 확인서를 작성해 준 점을 중요한 증거로 보았습니다. 만약 피고에게 분양받을 권리가 없었다면, 이런 확인서를 작성해 줄 필요가 없었을 것이라는 논리입니다.

대법원은 원심이 증거를 잘못 판단하고 계약 내용을 잘못 해석했다며, 사건을 다시 심리하도록 원심 법원에 돌려보냈습니다.

관련 법 조항

• 민법 제564조 (매매의 예약) 매매의 예약은 당사자 일방이 매매할 것을 약정하고 상대방이 그 청약을 승낙함으로써 성립한다.
• 민법 제105조 (의사표시의 해석) 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 확정하는 것이다.

핵심 정리

이 판례는 임대차 계약과 함께 약속된 분양권에 대한 중요한 판단 기준을 제시합니다. 계약서 문구뿐 아니라 당시 상황, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 계약 당사자들의 진정한 의사를 파악해야 한다는 점을 강조하고 있습니다. 특히 분양가에 상응하는 높은 임대보증금을 지급한 경우, 임차인에게 분양 우선권이 인정될 가능성이 높다는 것을 시사합니다.