상가 임대차, 사업자등록만 하면 대항력이 생길까요?

상가 임대차 계약을 하고 보증금을 지급했더라도, 건물주가 바뀌면 쫓겨날 수 있습니다. 이런 상황을 막기 위해 대항력이라는 것이 필요한데요, 대항력을 갖추면 새로운 건물주에게도 내 임대차 계약을 주장할 수 있습니다. 상가 임대차에서 대항력을 갖추려면 건물 인도와 사업자등록이라는 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 그런데 사업자등록만 하면 무조건 대항력이 생기는 걸까요? 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 소개해드리겠습니다.

대법원은 사업자등록이 대항력 있는 공시방법이 되려면, 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있어야 한다고 판시했습니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항) 즉, 단순히 사업자등록만 했다고 끝나는 게 아니라, 제3자가 그 등록을 보고 임대차 관계를 명확히 알 수 있어야 한다는 뜻입니다.

그렇다면 제3자가 임대차 관계를 명확히 알 수 있도록 하려면 어떻게 해야 할까요? 대법원은 다음과 같은 두 가지 중요한 기준을 제시했습니다.

1. 임대차계약서상 임대차 목적물 소재지와 등기부상 표시 일치

사업자등록 신청 시 첨부하는 임대차계약서에 기재된 임대차 목적물의 주소가 건물 등기부등본상 주소와 일치해야 합니다. 만약 주소가 다르면 제3자가 해당 사업자등록을 보고 어떤 임대차를 공시하는지 알 수 없기 때문에 대항력을 인정받기 어렵습니다. (상가건물임대차보호법 제4조, 시행령 제3조, 부가가치세법 제5조, 시행령 제7조)

2. 건물 일부 임차 시 도면 첨부

상가건물의 일부분만 임차한 경우에는 사업자등록 신청 시 임차 부분을 명확하게 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 도면이 없으면 제3자가 어느 부분을 임차했는지 알 수 없으므로 대항력을 갖추었다고 보기 어렵습니다.

실제로 위 판례에서 원고는 상가건물의 일부를 임차하고 사업자등록을 했지만, 계약서상 임대차 목적물 표시가 등기부와 불일치하고 도면도 첨부하지 않아 대항력을 인정받지 못했습니다.

결론적으로, 상가 임대차에서 대항력을 확실하게 갖추려면 건물 인도와 사업자등록은 물론, 임대차계약서상 주소와 등기부등본상 주소를 일치시키고, 건물 일부를 임차할 경우 도면을 첨부하는 등 제3자가 임대차 관계를 명확히 알 수 있도록 해야 합니다. 이러한 주의사항을 꼼꼼히 확인하여 안전한 임대차 계약을 유지하시기 바랍니다.