상가 임대, 꼭 알아야 할 권리! 내 가게 지키는 법🛡️

내 사업의 터전, 소중한 내 상가! 힘들게 시작한 만큼 안전하게 지켜야겠죠? 상가 임대차보호법, 어렵게 느껴지지만 핵심만 쏙쏙 뽑아서 알려드릴게요. 내 권리, 제대로 알고 똑똑하게 지킵시다!

1. 대항력: 건물주 바뀌어도 걱정 마세요!

상가를 빌려 장사를 시작할 때, 가장 중요한 것 중 하나가 바로 '대항력'입니다. 대항력이란 건물주가 바뀌더라도 내 임대차 계약을 유지할 수 있는 힘이에요. (상가건물 임대차보호법 제3조제1항)

어떻게 하면 대항력을 갖출 수 있을까요? 간단합니다!

• 건물 인도받기: 실제로 상가를 넘겨받아야 합니다.
• 사업자등록 신청하기: 관할 세무서에 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다.

이 두 가지 조건만 충족하면 건물주가 바뀌더라도 쫓겨날 걱정 없이 장사를 계속할 수 있습니다! (상가건물 임대차보호법 제3조제2항 및 제3조제3항) 심지어 건물이 경매나 매매로 넘어가더라도 임대차 기간 동안 계속 사용할 수 있고, 보증금도 전액 돌려받을 때까지 나갈 필요가 없어요. (상가건물 임대차보호법 제9조제2항)

2. 임대차 기간: 최소 10년 보장!

임대차 계약 기간, 짧으면 불안하죠? 상가건물 임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 최소 계약 기간을 보장하고 있습니다.

• 최소 1년 보장: 계약 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정했더라도, 최소 1년은 보장됩니다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항) 물론 임차인이 원하면 1년 미만의 계약도 유효합니다.
• 10년까지 갱신 가능: 계약 기간이 끝나가더라도 걱정하지 마세요! 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는다면, 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 건물주는 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없어요. (상가건물 임대차보호법 제10조제1항·제2항)

3. 보증금: 함부로 올릴 수 없어요!

세금이나 물가가 올라서 건물주가 보증금이나 월세 (차임)을 올려달라고 요구할 수도 있지만, 무제한으로 올릴 수는 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항)

• 증액 제한 (임대인): 건물주는 한 번에 현재 보증금이나 월세의 5%까지만 올릴 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)
• 증감 청구 (임차인): 반대로 세금이나 경제 상황이 안 좋아지면 임차인도 보증금이나 월세를 줄여달라고 요구할 수 있습니다.

4. 우선변제권 & 소액임차인 최우선변제권: 내 보증금, 먼저 돌려받자!

혹시라도 건물이 경매에 넘어가면 보증금을 떼일까 봐 걱정되시나요? 다행히 상가건물 임대차보호법은 임차인의 보증금을 보호하는 장치를 마련해두고 있습니다.

• 우선변제권: 건물 인도 + 사업자등록 + 확정일자 (세무서에서 받는 날짜 도장) 이 세 가지 조건을 갖추면, 건물이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제5조제2항)
• 소액임차인 최우선변제권: 지역별로 정해진 일정 금액 이하의 보증금을 가진 임차인은 '소액임차인'으로 분류되어 더 강력한 보호를 받습니다. 소액임차인은 다른 담보물권자보다도 먼저 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제14조제1항 전단, 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)

5. 임차권등기명령: 이사 가도 내 권리 지킨다!

계약이 끝났는데 건물주가 보증금을 돌려주지 않는다면? 이럴 때는 '임차권등기명령'을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제1항)

임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료되면, 다른 곳으로 이사 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제5항)

내 사업의 든든한 밑거름, 상가건물 임대차보호법! 위 내용을 잘 숙지하셔서 안전하게 장사하시길 바랍니다!