상가 임대차, 대항력과 우선변제권을 지키려면? 꼭 알아야 할 사업자등록의 중요성!

상가 임대차 계약, 건물주가 바뀌거나 경매에 넘어가는 등 예상치 못한 상황 발생 시, 내 보증금은 안전할까요? 불안한 임차인들을 위해 상가임대차보호법이 존재합니다. 하지만 법의 보호를 받으려면 꼭 챙겨야 할 것들이 있습니다. 바로 대항력과 우선변제권입니다. 오늘은 이 두 가지 권리와 깊은 관련이 있는 사업자등록에 대해 자세히 알아보겠습니다.

대항력이란?

새로운 건물주에게 내 임대차 계약을 주장할 수 있는 힘입니다. 대항력이 있으면 건물주가 바뀌어도 기존 임대차 계약 조건을 그대로 유지할 수 있습니다.

우선변제권이란?

건물이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

대항력과 우선변제권을 갖추려면?

상가건물 임대차보호법(제3조 제1항, 제5조 제2항)에 따르면, 다음 세 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다.

1. 건물 인도: 실제로 상가를 점유해야 합니다.
2. 사업자등록: 관할 세무서에 사업자등록을 해야 합니다.
3. 확정일자: 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

사업자등록, 유지하는 것도 중요하다!

단순히 사업자등록을 하는 것만으로는 부족합니다. 사업자등록은 대항력과 우선변제권을 얻기 위한 요건일 뿐 아니라, 그 효력을 유지하기 위한 필수 조건입니다. 즉, 경매 등 배당 요구 종기까지 사업자등록을 유지해야 합니다.

전대차를 줬다면? 폐업을 했다면?

내가 임차한 상가를 다른 사람에게 다시 빌려주는 전대차를 하거나, 폐업한 경우에는 어떻게 될까요? 부가가치세법(제5조 제4항, 제5항)에 따르면 폐업 시 사업자등록을 말소해야 합니다.  전대차를 주고 본인이 사업을 하지 않거나 폐업한 경우, 기존 사업자등록은 효력을 잃습니다. 이 경우 실제로 상가를 사용하며 사업을 운영하는 전차인이 자신의 명의로 사업자등록을 해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. (관련 판례: 대법원 2005. 12. 22. 선고 2005다63465 판결)

결론

상가 임대차에서 보증금을 안전하게 지키려면 대항력과 우선변제권 확보가 필수입니다. 사업자등록은 이러한 권리를 얻고 유지하는 데 매우 중요한 역할을 합니다. 전대차나 폐업 등 상황 변화에 따라 적절한 조치를 취하지 않으면 힘들게 얻은 권리를 잃을 수 있으니 주의해야 합니다!