세금 체납으로 건물 공매? 내 보증금은 어떻게 되나요?! 😰

상가 임대해서 장사하는 분들, 주목! 임대인이 세금을 안 내서 건물이 공매에 넘어간다는 소식, 정말 청천벽력 같죠. 게다가 보증금도 못 받았는데... 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 내 소중한 보증금, 지킬 방법이 있을까요?

저도 얼마 전 비슷한 상황에 처한 분의 이야기를 들었어요. 임대인이 보증금을 돌려주지 않는데, 알고 보니 국세 체납으로 건물이 공매 절차를 밟고 있다는 거예요. 아직 공매 공고가 나기 전이라 "지금이라도 대항력을 갖추면 보증금을 받을 수 있지 않을까?" 하는 희망을 갖고 계셨죠.

안타깝지만, 법원의 판단은 조금 달라요. 상가임대차보호법 제5조 제2항은 임차건물이 경매 또는 국세징수법에 의한 공매로 넘어갈 경우, 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있다고 규정하고 있습니다. 여기서 중요한 건 '대항력을 갖춘 시점'입니다.

관련 판례를 살펴보면, 국세징수법에 의한 공매는 단순히 공매라는 '환가절차'만을 의미하는 게 아니에요. 세금 체납으로 인한 처분 절차 전체를 포괄하는 개념입니다. 따라서 '경매신청의 등기'에 해당하는 시점은 국세 체납으로 인한 압류등기 시점으로 봐야 한다는 것이죠. 즉, 단순히 공매 공고가 나기 전이라고 안심할 수는 없습니다. 이미 압류등기가 완료되었다면, 그 이후에 대항력을 갖춰도 소용이 없다는 뜻입니다.

정리하자면, 임대인의 세금 체납으로 건물이 공매에 넘어갈 위기에 처했다면, 최대한 빨리 압류등기 여부를 확인하고, 압류등기 이전에 확정일자를 받아 대항력을 갖추어야 보증금을 지킬 가능성이 높아집니다. 만약 이미 압류등기가 완료된 후라면, 보증금을 회수하기가 매우 어려워질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 최선의 방법을 찾는 것이 중요합니다.