내 상가 전대줬는데, 건물주 빚 때문에 경매되면 내 보증금은 어떻게 되나요? 😰

내 상가를 다른 사람에게 빌려줬는데, 건물주가 빚 때문에 건물이 경매에 넘어간다면? 내 소중한 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 생각만 해도 아찔한 상황입니다. 오늘은 이런 걱정을 가진 분들을 위해 상가 전대와 건물 경매 시 보증금 보호에 대해 알려드리겠습니다.

상가 전대, 괜찮을까?

먼저 '전대'란 임차인이 다시 다른 사람에게 임대하는 것을 말합니다. 내가 건물주(乙)에게 상가를 임차하고(甲), 다시 다른 사람(丙)에게 빌려주는 것이죠. 이때 문제는 건물주 乙의 빚 때문에 건물이 경매에 넘어가는 경우입니다. 내 보증금을 지킬 수 있을까요?

상가임대차보호법, 나를 지켜줄까?

상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법입니다. 이 법에 따르면 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 마치면 '대항력'을 갖게 됩니다. 대항력이란 건물이 다른 사람에게 넘어가더라도 내 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 힘입니다.

여기에 더해 확정일자까지 받으면 '우선변제권'도 생깁니다. 우선변제권이란 경매 등으로 건물이 팔렸을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

• 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

• 상가건물임대차보호법 제5조(보증금의 회수) ② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.

전대했을 때도 보호받을 수 있을까?

핵심은 사업자등록입니다. 내가 전대를 줬다면, 나의 사업자등록은 유효할까요? 대법원 판례에 따르면, 내가 상가를 전대하고 실제 사업을 하지 않는다면, 내 사업자등록은 효력이 없다고 봅니다. 즉, 대항력과 우선변제권을 잃게 되는 것이죠. 하지만, 전차인(丙)이 그 상가에서 사업을 하고 자신의 명의로 사업자등록을 했다면, 나는 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

• 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결: 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

결론적으로, 상가를 전대할 때는 전차인이 사업자등록을 하는지 꼭 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 건물주 빚 때문에 경매가 진행될 경우 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다. 전대차 계약 시 신중하게 검토하고, 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.