아파트 건설사 부도, 분양잔금 채권 양도는 사해행위일까?

안녕하세요. 오늘은 아파트 건설 도중 건설사가 부도난 상황에서 발생할 수 있는 법적 문제, 특히 사해행위와 관련된 판례를 소개하려고 합니다. 이 사례는 건설사의 분양잔금 채권 양도가 다른 채권자들에게 피해를 주는 사해행위에 해당하는지, 그리고 주택분양보증약정의 법적 성격은 무엇인지에 대한 내용입니다.

사건의 개요

전주에 위치한 성원맨션 아파트 건설 도중 건설사(성원종합건설)가 부도가 났습니다. 아파트 분양계약자들은 공사 재개와 소유권 확보를 위해 '대책회'를 구성했습니다. 부도난 건설사는 미수령 분양잔금 채권(약 29억 원)을 이 대책회에 양도하고, 그 대가로 잔여 공사 및 아파트 인도 의무를 면제받기로 했습니다. 대책회는 이 채권으로 공사 보증 회사들에게 공사를 완료하게 했습니다. 이에 레미콘 대금을 받지 못한 원고(대연콘크리트)는 건설사의 채권 양도가 사해행위라고 주장하며 소송을 제기했습니다.

쟁점 1: 분양잔금 채권 양도, 사해행위인가?

원고는 건설사가 채무초과 상태에서 분양계약자들에게만 유리하게 채권을 양도하여 자신의 채권 회수를 어렵게 만들었다고 주장했습니다. 즉, 건설사의 행위가 **사해행위 (민법 제406조)**라는 것입니다.

법원은 건설사가 채무초과 상태에서 분양계약자들에게 분양잔금 채권을 양도하고 그 대가로 잔여 공사 의무를 면제받은 것은 사실상 대물변제와 같다고 판단했습니다. 이는 다른 채권자들에게 손해를 끼치는 사해행위에 해당한다고 보았습니다. 채권 양도로 건설사의 적극재산은 감소했지만, 그만큼 소극재산(잔여공사 의무)도 감소했다는 건설사의 주장은 받아들여지지 않았습니다. 중요한 것은 채무초과 상태에서 특정 채권자(분양계약자)에게만 유리하게 처분한 행위 자체가 사해행위라는 점입니다. (대법원 1990. 11. 23. 선고 90다카27198 판결, 대법원 1995. 5. 26. 선고 95다7413 판결 참조)

쟁점 2: 주택분양보증약정의 법적 성질

이 사건에서는 주택분양보증약정의 법적 성질도 다루어졌습니다. 건설사는 아파트 부지에 근저당이 설정된 상태에서 분양을 위해 등록업체들의 연대보증을 받았습니다. 이 보증약정은 장래의 분양계약자들을 위한 **조건부 제3자를 위한 계약 (민법 제539조)**으로 해석되었습니다. 즉, 건설사가 의무를 이행하지 못할 경우 등록업체들이 분양계약자들에게 직접 이행할 의무를 부담한다는 것입니다. (대법원 1996. 5. 28. 선고 96다6592, 6608, 6615, 6622, 6639 판결, 대법원 1996. 12. 20. 선고 96다34863 판결 참조) 따라서 분양계약자들은 등록업체에 잔여 공사를 청구할 수 있고, 등록업체는 건설사에 구상권을 행사할 수 있습니다. 이 구상권은 원고와 같은 일반 채권자들과 동등한 순위를 가지므로, 대책회가 등록업체에 지급한 돈은 결국 특정 채권자에게 우선변제를 한 것과 같은 결과가 되어 사해행위를 구성한다고 판단되었습니다.

결론

법원은 건설사의 분양잔금 채권 양도를 사해행위로 인정하고 원고의 손을 들어주었습니다. 이 판례는 부도난 건설사의 채권 양도가 다른 채권자들에게 미치는 영향과 주택분양보증약정의 법적 의미를 명확히 보여주는 중요한 사례입니다. 아파트 분양 계약과 관련된 분쟁 발생 시, 이 판례를 참고하면 도움이 될 것입니다.