아파트에 살면서 대지 지분에 대해 생각해 보신 적 있으신가요? 대부분의 아파트는 건물과 대지를 함께 소유하는 형태이지만, 간혹 대지의 일부 지분을 제3자가 소유하고 있는 경우가 있습니다. 이런 경우, 제3자도 대지 지분을 근거로 권리를 주장할 수 있을까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 아파트 대지의 공유지분권과 부당이득에 대해 알아보겠습니다.
공유지분권이란 무엇일까요?
공유지분권이란 여러 사람이 한 물건을 공동으로 소유하는 권리를 말합니다. 각 공유자는 자신의 지분 비율만큼 물건을 사용하고 수익할 수 있습니다(민법 제263조). 예를 들어, A와 B가 땅을 7:3의 비율로 공유한다면, A는 땅의 70%, B는 30%에 해당하는 권리를 갖습니다. 공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수로 결정됩니다(민법 제265조).
공유자 간의 특약과 승계
공유자들은 서로 특약(약속)을 맺어 공유물의 사용, 수익, 관리 방법을 정할 수 있습니다. 이러한 특약은 유효하며, 특약을 맺은 공유자의 지분을 다른 사람이 물려받는 경우(특별승계)에도 승계될 수 있습니다. 그러나 특약 내용이 지분권자의 사용·수익권을 심각하게 제한하는 경우, 특별승계인이 그 사실을 알고도 지분을 취득한 경우가 아니라면 특약이 당연히 승계되는 것은 아닙니다.
아파트 대지의 공유지분과 부당이득
일반적으로 아파트 구분소유자들은 대지 지분 비율과 상관없이 대지 전체를 사용할 수 있습니다. 따라서 구분소유자들 사이에서는 대지 지분 비율 차이를 이유로 부당이득반환을 청구할 수 없습니다. 그러나 대지에 구분소유자가 아닌 다른 공유자가 있는 경우, 그 다른 공유자는 자신의 지분만큼 대지를 사용·수익할 권리가 있습니다. 만약 다른 공유자가 자신의 권리를 포기했다거나, 그 포기에 대한 특약을 승계했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 구분소유자들이 다른 공유자의 지분에 해당하는 대지 부분을 무상으로 사용하는 것은 부당이득이 될 수 있습니다. 따라서 다른 공유자는 구분소유자들에게 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
대법원 판례(2012. 5. 24. 선고 2010다108210 판결)
이번 판례에서 대법원은 아파트 대지의 일부 지분을 취득한 원고들이 구분소유자들을 상대로 부당이득반환을 청구한 사건에서 원고들의 청구를 인용했습니다. 대법원은 구분소유자가 아닌 다른 공유자가 존재하는 경우, 다른 공유자의 사용·수익권을 포기했다는 등의 특별한 사정이 없다면 구분소유자들이 대지 전체를 무상으로 사용할 권리가 없다고 판단했습니다.
관련 법조항:
참고 판례:
이처럼 아파트 대지 지분에 관한 법리는 복잡하고 다양한 상황이 발생할 수 있습니다. 만약 관련 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
민사판례
아파트와 같은 집합건물에서 분양받을 당시 정해진 대지 지분 비율대로 대지를 공유하고 있다면, 지분 비율 차이가 있다고 해서 서로 부당이득반환을 청구할 수 없다는 대법원 판결입니다.
상담사례
아파트 대지에 외부 공유자가 존재하고 그 공유자가 토지 사용권을 포기하지 않았다면, 아파트 구분소유자들은 외부 공유자에게 토지 사용료를 부당이득으로 반환해야 할 수 있다.
민사판례
아파트 등 집합건물의 대지 지분 일부만 경매로 낙찰받은 사람은, 비록 그 땅을 실제로 사용하지 못하더라도 건물 소유주들에게 대지 사용료를 청구할 수 있다.
민사판례
여러 사람이 공동으로 땅을 소유하는 경우, 한 사람이 자신의 지분만큼만 땅을 쓴다고 하더라도, 다른 공유자가 그 땅을 전혀 사용하지 못하고 있다면, 사용하는 사람은 사용 못 하는 사람에게 부당이득을 반환해야 한다.
민사판례
아파트처럼 여러 사람이 함께 소유하는 건물(집합건물)에서 건물은 소유하지 않고 땅(대지)만 지분으로 가지고 있는 사람이, 땅 사용료를 내라고 요구할 수 있는 상대는 누구일까요? 이 판결은 "땅 지분에 해당하는 건물 면적을 가진 사람에게는 요구할 수 없다"고 판단했습니다.
민사판례
공유 토지의 과반 지분을 가진 사람이라도, 토지의 일부를 혼자만 사용해서 다른 소수지분권자가 전혀 사용하지 못하게 한다면, 그만큼의 임대료를 소수지분권자에게 지급해야 한다.