아파트 대지권 등기 지연, 손해배상 받을 수 있을까?

아파트 분양받고 입주까지 했는데, 뭔가 찜찜한 기분이 든다면? 등기부등본을 확인해보세요! 전유부분(내가 살고 있는 아파트) 등기는 됐는데 대지권 등기가 안 돼 있는 경우가 있습니다. 이럴 때 건설사에 손해배상을 청구할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

A 건설사는 B씨 등에게 아파트를 분양했습니다. B씨 등은 분양대금을 모두 납부하고 전유부분에 대한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그러나 A 건설사는 LH로부터 대지 소유권을 넘겨받았음에도 B씨 등에게 대지권 등기를 해주지 않았습니다. 이에 B씨 등은 A 건설사를 상대로 등기 지연에 따른 손해배상 소송을 제기했습니다.

쟁점 및 판결

이 사건의 핵심 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째, A 건설사가 B씨 등에게 대지권 등기를 해줄 의무는 언제 발생하는가? 둘째, 등기 지연으로 인해 B씨 등이 손해배상을 청구할 수 있는가?

대법원은 분양계약서에 명시적으로 대지권 등기 이행 시기가 정해져 있지 않더라도, 분양계약의 목적, 거래 관행 등을 고려할 때 A 건설사는 LH로부터 대지 소유권을 넘겨받은 시점에 B씨 등에게 대지권 등기를 해 줄 의무가 발생한다고 판단했습니다. (민법 제105조 계약 해석에 관한 조항 참조) 즉, 늦어도 A 건설사가 LH로부터 대지 소유권이전등기를 마친 시점에는 B씨 등에게 대지권 등기를 해줘야 할 의무의 이행기가 도래한 것입니다. 이는 전유부분과 대지권은 사실상 하나의 거래 객체로서 일체성을 가지기 때문입니다 (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항).

또한 대법원은 등기 지연으로 인해 B씨 등은 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해를 입었으며, 이는 통상손해에 해당한다고 판단했습니다. (민법 제390조 채무불이행과 손해배상, 제393조 손해배상의 범위, 제569조 매도인의 의무 참조) 비록 구체적인 손해액을 산정하기 어렵더라도, 법원은 변론 전체 취지와 증거조사 결과를 바탕으로 상당한 금액을 손해배상액으로 정할 수 있다고 했습니다. (민사소송법 제202조의2) 아파트는 주변 시장 상황에 따라 가치 변동이 있으므로, 대지권 등기 지연으로 인해 B씨 등은 아파트를 제때 매도하지 못하는 등 활용 기회를 잃은 손해를 입었을 가능성이 크다는 것입니다. (대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결, 대법원 2018. 2. 13. 선고 2017다275447 판결 참조)

결론

아파트 분양계약에서 대지권 등기가 지연되는 경우, 수분양자는 건설사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 등기 지연 기간, 주변 부동산 시세 변동 등을 고려하여 손해액을 산정하게 됩니다. 혹시 비슷한 상황에 처해 있다면, 관련 법률 전문가의 도움을 받아 정당한 권리를 행사하는 것이 좋겠습니다.