아파트 분양 지연, 나도 보상받을 수 있을까? - 분양계약서에 지체상금 조항이 없다면?

분양받은 아파트, 입주 예정일이 다가왔는데도 공사가 끝나지 않았다면? 계약서에 지체상금 조항이 있다면 다행이지만, 만약 없다면 어떻게 해야 할까요? 최근 대법원 판례를 통해 알아보겠습니다.

사건의 개요

A씨는 B 건설사로부터 아파트를 분양받았습니다. 그런데 B 건설사는 토지구획정리사업 지연 등의 이유로 약속한 날짜에 아파트를 넘겨주지 못했습니다. A씨는 B 건설사에 지체상금을 요구했지만, 분양계약서에는 A씨가 납부를 지체할 경우 지연손해금을 내야 한다는 조항만 있고, B 건설사의 의무 이행 지체에 대한 지체상금 조항은 없었습니다.

1심과 2심 법원은 "계약서에 없더라도 공평의 관념상 건설사도 똑같은 비율로 지체상금을 내야 한다"며 A씨의 손을 들어주었습니다. 그러나 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단 (2009. 11. 12. 선고 2009다68988 판결)

대법원은 분양계약서에 수분양자(A씨)의 분양대금 납입 지체에 대한 지연손해금 조항만 있고 분양자(B 건설사)의 이행 지체에 대한 지체상금 조항이 없다면, 지연손해금 조항이 건설사에게도 똑같이 적용된다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 즉, 계약서에 명시적으로 지체상금 조항이 없다면, 수분양자는 지체상금이 아닌 실제 손해액만 청구할 수 있다는 것입니다. (민법 제393조, 제398조)

쉽게 말해, 계약서에 건설사의 지체상금에 대한 내용이 없다면, 단순히 계약서에 있는 지연손해금 비율을 그대로 적용해서 보상받을 수는 없다는 뜻입니다.

대법원은 건설사가 배상해야 할 손해는 A씨가 아파트를 제때 받지 못해 입은 실제적인 손해라고 판단했습니다. 즉, 입주 지연으로 인한 사용이익 상실이나 소유권이전등기 지연으로 인한 처분 등 활용기회 상실 등을 고려해야 한다는 것입니다.

핵심 정리

• 분양계약서에 지체상금 조항이 없다면, 수분양자는 지체상금이 아닌 실제 손해만 청구할 수 있습니다.
• 실제 손해에는 사용이익 상실, 소유권이전등기 지연으로 인한 처분 기회 상실 등이 포함됩니다.
• 따라서 분양계약 시 지체상금 조항을 꼼꼼히 확인하고, 만약 조항이 없다면 실제 손해를 입증할 수 있는 자료를 준비하는 것이 중요합니다.

참고 판례

• 대법원 1999. 11. 26. 선고 98다41469 판결
• 대법원 2000. 1. 18. 선고 99다49095 판결
• 대법원 2007. 9. 21. 선고 2005다44886 판결

이번 판례는 분양계약 시 지체상금 조항의 중요성을 다시 한번 강조합니다. 분양계약을 체결하기 전에 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 자신의 권리를 제대로 보호받을 수 있도록 미리 대비하는 것이 중요합니다.