아파트처럼 여러 세대가 한 건물에 모여 사는 경우, 건물이 위치한 대지는 보통 공동으로 소유하게 됩니다. 그런데 만약 대지 공유자 중 한 명이 자기 몫의 땅을 나눠달라고 하면 어떻게 될까요? 항상 가능한 것은 아닙니다. 오늘은 집합건물 대지의 분할청구에 대해 자세히 알아보겠습니다.
원칙: 분할청구 불가능!
집합건물법 제8조는 "대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물 사용에 필요한 범위의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 아파트 건물이 있는 대지는 원칙적으로 분할을 청구할 수 없습니다. 왜냐하면 대지를 나누게 되면 건물의 안정적인 사용이 어려워지고, 입주민들의 생활에도 큰 불편을 초래할 수 있기 때문입니다. 땅과 건물은 마치 한 몸처럼 연결되어 있다고 보는 것이죠.
예외: 특별한 사정이 있는 경우 분할 가능!
하지만 모든 경우에 분할청구가 금지되는 것은 아닙니다. 대법원 판례(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결, 대법원 2007. 12. 27. 선고 2005다66374, 66381 판결)에 따르면, 아파트 구분소유자가 아닌 다른 공유자가 땅을 나눠달라고 요구하는 경우, '특별한 사정'이 있다면 분할을 허용할 수 있습니다.
'특별한 사정'이란, 아파트 구분소유자들에게 땅 소유권을 넘겨주고, 구분소유자가 아닌 공유자에게는 돈으로 보상해주는 것이 모든 공유자에게 공평한 경우를 말합니다. 쉽게 말해, 땅을 나누는 대신 돈으로 해결하는 것이 모두에게 더 합리적인 경우에는 분할청구가 가능하다는 것입니다. 이런 경우에는 집합건물의 존립 기초를 해치지 않고 오히려 더 안정적으로 유지할 수 있기 때문에 예외적으로 분할을 허용하는 것입니다.
사례 분석:
위에 소개된 대법원 판결에서도 이러한 원칙과 예외가 적용되었습니다. 아파트 구분소유자가 아닌 원고들이 대지 분할을 청구하였는데, 법원은 구분소유자인 피고들에게 땅 소유권을 주고 원고들에게는 돈으로 보상하는 것이 공평하다고 판단하여 분할을 허용했습니다. 이처럼 집합건물 대지의 분할청구는 법으로 정해진 원칙과 예외, 그리고 구체적인 사정을 종합적으로 고려하여 판단하게 됩니다.
관련 법조항:
집합건물 대지 분할은 복잡한 법률 문제가 얽혀 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다.
민사판례
1986년 10월 20일 이전에 건물과 함께 분양받지 않고 남아있던 대지 지분은, 이후에도 건물과 별도로 처분할 수 있다.
민사판례
아파트와 같은 집합건물의 대지는 구분소유자들이 함께 사용할 권리가 있으며, 특별한 약속이 없다면 전유부분(아파트 각 호실)과 따로 떼어내어 팔 수 없습니다. 따라서 법원 경매로 대지만 따로 팔린 경우, 그 경매는 무효입니다.
민사판례
아파트 건물과 달리 대지의 일부 지분을 따로 소유한 사람이 있는 경우, 그 사람은 아파트 소유주들에게 대지 사용료를 청구할 수 있다. 단, 예외적으로 대지 지분 소유자가 자신의 권리를 포기했거나 그런 특약을 승계한 경우에는 청구할 수 없다.
생활법률
주택 소유주/관리자는 건축물관리법에 따른 유지관리 의무(위반시 벌금/징역)와 건축법에 따른 대지 분할 면적 제한(지역별 최소 면적 존재, 예외 사항 있음)을 준수해야 한다.
민사판례
아파트나 상가처럼 여러 사람이 소유하는 건물의 대지에 대해, 건물 소유자가 아닌 다른 사람이 갖는 권리에는 '대지와 건물을 떨어뜨려 팔지 못하게 하는 규정(분리처분금지)'이 적용되지 않는다는 판결입니다.
민사판례
아파트와 같은 집합건물에서 분양받을 당시 정해진 대지 지분 비율대로 대지를 공유하고 있다면, 지분 비율 차이가 있다고 해서 서로 부당이득반환을 청구할 수 없다는 대법원 판결입니다.