아파트 매매계약, 임차인의 갑작스런 계약갱신청구! 잔금은 어떻게?

최근 아파트 매매계약과 관련하여 임차인의 계약갱신요구권 행사로 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 오늘 소개할 판례도 이와 관련된 내용입니다. 매수인 입장에서는 잔금을 치르고 입주하려는 시점에 기존 임차인이 나가지 않겠다고 하면 난감한 상황에 처하게 됩니다. 이런 경우 잔금을 지급해야 할까요? 아니면 계약을 해제할 수 있을까요? 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A는 B에게서 아파트를 매수하기로 계약을 체결했습니다. 계약 당시 아파트에는 C라는 임차인이 거주하고 있었는데, C는 임대차계약 기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 비워주겠다고 약속했습니다. A는 실거주를 목적으로 아파트를 매수했기에 이러한 C의 약속을 믿고 계약을 진행했습니다.

그러나 잔금 지급일 직전, C는 갑자기 계약갱신요구권을 행사하여 2년 더 아파트에 거주하겠다고 통보했습니다. 예상치 못한 상황에 A는 B에게 잔금 지급을 거부했고, B는 이를 이유로 계약을 해제한다고 주장했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 계약 해석: 매매계약서상 아파트 인도 시점에 대한 해석은 무엇인가?
2. 불안의 항변권: 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인해 매도인의 인도 의무 이행이 불확실해진 경우, 매수인은 잔금 지급을 거부할 수 있는가?

대법원의 판단

대법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 계약 해석에 관하여: 계약서 문구만으로 해석하는 것이 아니라 계약 당시 당사자들의 진정한 의사, 계약의 목적, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해야 한다. (민법 제105조) 이 사건에서는 계약서에 명시된 '인도일'과 '실제 명도일'의 의미를 당사자들의 의도를 고려하여 해석해야 한다.

• 불안의 항변권에 관하여: 선이행의무자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 경우 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다. (민법 제536조 제2항) 상대방의 채무 이행기가 도래하지 않았더라도 이행이 현저히 불확실하게 된 경우에도 마찬가지다. 이 사건에서는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 매도인의 아파트 인도 의무 이행이 불확실하게 되었으므로, 매수인은 잔금 지급을 거부할 수 있는지 여부를 따져봐야 한다.

결론

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 즉, 임차인의 갱신요구권 행사라는 예상치 못한 상황으로 매도인의 인도 의무 이행이 불확실해진 점, 매수인이 실거주 목적으로 아파트를 매수한 점 등을 고려하여 매수인의 잔금 지급 거부가 정당한지, 그리고 그에 따른 매도인의 계약 해제 주장이 적법한지 다시 판단해야 한다는 것입니다.

참고 조문 및 판례

• 민법 제2조 제1항, 제105조, 제536조, 제543조
• 주택임대차보호법 제6조의3 제1항
• 대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결
• 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결
• 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결
• 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결

이 판례는 아파트 매매계약에서 임차인의 계약갱신요구권 행사로 발생할 수 있는 분쟁에 대한 중요한 판단 기준을 제시하고 있습니다. 특히 실거주 목적의 매수인에게는 더욱 신중한 계약 검토가 필요함을 보여주는 사례입니다.