아파트 분양권 계약 해지, 누구 말이 맞을까?

아파트 분양권 매매 계약을 했는데, 잔금 지급 전에 매도인이 계약을 해지해 버렸다면 어떻게 될까요? 최근 대법원 판례를 통해 이와 관련된 중요한 법적 쟁점을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고로부터 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 계약서에는 중도금 지급에 대한 별도의 약정은 없었고, 잔금은 2021년 1월 4일에 지급하기로 하되, 협의에 따라 앞당겨질 수 있다는 특약이 있었습니다. 또한, 중도금(혹은 잔금) 지급 전까지는 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 조항도 있었습니다.

원고는 잔금일보다 훨씬 이전에 피고에게 2천만 원을 송금했습니다. 그러나 피고는 이를 반환하겠다고 했고, 결국 계약금의 배액을 공탁하고 계약을 해제했습니다. 원고는 이에 불복하여 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

핵심 쟁점은 원고의 2천만 원 송금이 '이행의 착수'로 볼 수 있는지 여부였습니다. 만약 이행의 착수로 인정된다면, 매도인은 계약금 배액을 제공하더라도 계약을 해제할 수 없습니다.

대법원은 '이행의 착수'란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 것을 의미한다고 판시했습니다 (대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 등 참조). 단순한 이행의 준비만으로는 부족하지만, 반드시 계약 내용에 완전히 부합하는 이행의 제공까지 이르러야 하는 것은 아니라고 했습니다.

또한, 이행기 전이라도 특별한 사정이 없는 한 이행에 착수할 수 있다고 보았습니다. 다만, 부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 매도인에게도 계약 해제 권한을 유보하는 기간으로 해석될 수 있다는 점을 지적했습니다.

이 사건에서는 잔금 지급일이 아직 도래하지 않았고, 원고가 송금한 금액이 전체 잔금에 비해 매우 적은 비율이었으며, 피고에게 사전 고지도 없었던 점 등을 고려할 때, 원고의 행위를 '이행의 착수'로 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 피고의 계약 해제는 유효하다고 결론지었습니다.

핵심 정리

• 이행의 착수: 객관적으로 인식 가능한 이행행위 또는 그 전제행위. 단순 준비는 불충분.
• 이행기 전 착수: 원칙적으로 가능. 단, 특별한 사정(예: 매도인의 해제권 유보 기간)이 있는 경우 제한될 수 있음.
• 계약 해제: 매수인의 이행 착수 전까지 가능. 착수 후에는 해제 불가.

관련 법 조항

• 민법 제565조 (해제권 행사의 기간 제한) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 계약금을 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 계약금을 교부한 자는 이를 포기하고, 계약금을 받은 자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 다만, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 상대방은 계약을 해제할 수 있다.
• 민법 제153조 (기한의 이익, 상대방을 위한 것) 기한이 채무자의 이익을 위한 것인지 채권자의 이익을 위한 것인지 의심스러운 때에는 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.

이 판례는 부동산 매매계약에서 '이행의 착수'의 의미를 명확히 하고, 계약 해제와 관련된 분쟁 해결에 중요한 기준을 제시했다는 점에서 의미가 있습니다. 특히, 잔금 지급기일 이전의 섣부른 송금은 이행의 착수로 인정받지 못할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.