아파트 분양받았는데, 내 집은 언제 진짜 내 집이 되는 걸까? (구분소유권 이야기)

드디어 꿈에 그리던 아파트 분양 계약서에 도장을 쾅! 찍었습니다. 그런데 문득 궁금해집니다. 계약서에 사인했다고 바로 내 집이 되는 걸까요? 법적으로 '내 집'이 되는 시점은 정확히 언제일까요? 바로 '구분소유권'에 대해 알아봐야 할 때입니다!

구분소유권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 아파트처럼 한 건물 안에 여러 개의 독립된 공간이 있을 때, 각 공간에 대한 소유권을 말합니다. 내가 분양받은 아파트 호실만 독립적으로 소유할 수 있는 권리인 거죠. 단순히 공간을 사용하는 권리가 아니라, 소유권이기 때문에 사고팔거나 담보로 제공할 수도 있습니다.

그럼, 구분소유권은 언제 생기는 걸까요?

핵심은 '구분의사'와 '구조상·이용상 독립성'입니다.

• 구분의사: 건물 소유자가 각 부분을 구분된 건물로 하겠다는 의사입니다. 아파트의 경우, 시행사가 각 호실별로 분양계약을 체결하는 것이 바로 이 '구분의사'를 나타내는 행위입니다.
• 구조상·이용상 독립성: 각 호실이 다른 호실과 구분되어 독립적으로 사용될 수 있는 구조여야 합니다. 벽, 문 등으로 분리되어 있고, 각 호실마다 독립적인 출입구, 화장실, 주방 등이 갖춰져 있어야 하겠죠.

이 두 가지 요건이 충족되면 구분소유권이 성립합니다. 그런데 아파트는 분양 계약 당시에는 아직 완공되지 않은 상태인 경우가 많죠? 이럴 때는 어떻게 될까요?

대법원은 이에 대해 다음과 같이 판시했습니다.

(대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결) 건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 분양계약 등을 통해 장래 신축될 건물을 구분건물로 하겠다는 '구분의사'를 표시하고, 실제로 건물이 완공되어 구조상·이용상 독립성을 갖추게 되면 그 시점에 구분소유권이 성립한다고 보았습니다. 즉, 건물이 완공되어 구분의사에 따른 구조와 이용상의 독립성을 갖춘 시점에 내 집이 진짜 내 집이 되는 것입니다.

구분소유권이 소멸되는 경우도 있을까요? '구분폐지'

네, 있습니다. 바로 '구분폐지'입니다. 구분소유권이 성립된 이후, 소유자가 다시 건물 전체를 하나로 합쳐서 소유하기로 결정하는 경우, 구분소유권은 소멸합니다. 예를 들어, 분양계약을 모두 해지하고 건물 전체에 대한 소유권보존등기를 하면 구분폐지가 됩니다.

(대법원 2016. 1. 14. 선고 2013다219142 판결) 구분폐지 이전에 개별 구분건물에 유치권이 설정되어 있더라도, 구분폐지가 되면 구분소유권은 소멸한다고 판시했습니다. 즉, 유치권이 있다고 해서 구분폐지가 막아지지는 않는다는 것입니다.

결론적으로, 아파트 분양 계약 후, 건물이 완공되고 구조상·이용상 독립성을 갖춘 시점에 구분소유권이 생깁니다. 하지만 구분폐지가 되면 구분소유권은 소멸될 수 있다는 점도 기억해 두어야겠습니다.