아파트, 내 집은 언제부터 내 집일까요? (구분소유 성립 시기)

새 아파트 분양받고 입주하기만을 손꼽아 기다리는 분들 많으시죠? 그런데 문득 이런 생각 해보신 적 있으신가요? 내가 계약한 아파트, 진짜 내 집은 언제부터 내 집이 되는 걸까요? 등기 치고 이사 들어가는 날일까요? 아니면 먼저 계약한 날일까요? 오늘은 아파트 구분소유권이 정확히 언제 발생하는지, 즉 구분소유 성립 시기에 대해 알아보겠습니다.

🔑 핵심 키워드: 구분행위 & 건물 완성

아파트처럼 여러 세대로 나뉘어진 건물의 각 호실을 소유하는 것을 '구분소유'라고 합니다. 이 구분소유가 성립하려면 두 가지 중요한 요소가 필요합니다.

1. 구분행위: 건물을 여러 호실로 나누어 각각 소유권의 대상으로 삼겠다는 의사표시입니다. 단순히 물리적으로 벽을 세우는 것만이 아니라, 법적으로 각 호실을 독립된 소유 객체로 구분하겠다는 의지가 중요합니다. 이러한 구분행위는 건축허가 신청이나 분양계약처럼 건물이 완공되기 전에도 할 수 있습니다.

2. 건물 완성: 구분행위에 따라 구분된 각 호실이 실제로 완공되어야 합니다. 즉, 구조상, 이용상 독립성을 갖춘 하나의 완성된 건물이 존재해야 합니다.

🤔 그럼 등기는 언제?

흔히들 등기가 완료되어야 내 집이 된다고 생각하지만, 구분소유는 등기 이전에 성립합니다. 건물이 완공되고 구분행위에 따른 구분된 부분이 객관적, 물리적으로 완성되면, 등기 여부와 관계없이 구분소유권이 발생합니다. 등기는 소유권을 공적으로 증명하는 절차일 뿐, 소유권 취득의 시점을 결정하는 것은 아닙니다.

⚖️ 대법원 판례 (대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578(전합))

대법원도 이와 같은 입장입니다. 건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축될 건물을 구분소유의 대상으로 하겠다는 의사(구분행위)가 객관적으로 드러나면, 이후 건물이 완공되는 시점에 구분소유가 성립한다고 판시했습니다. 즉, 집합건축물대장 등록이나 등기 전이라도 건물이 완공되면 내 집이 되는 것입니다.

📌 정리하자면,

아파트 구분소유권은 건물이 완공되고 구분행위에 따른 구분된 부분이 객관적, 물리적으로 완성되는 시점에 성립합니다. 등기는 소유권을 증명하는 절차일 뿐 필수 요건은 아닙니다. 따라서 분양받은 아파트가 완공되면, 등기 전이라도 이미 법적으로는 내 집이라고 할 수 있습니다.