내 집 나누기, 언제부터 가능할까요? - 구분소유 시작의 비밀!

내 집을 여러 개의 독립된 공간으로 나눠서 소유하고 싶을 때가 있죠. 예를 들어 단독주택을 여러 세대로 나눠서 임대를 놓거나, 한 건물 안에 여러 상가를 만들어 분양하고 싶을 때가 그렇습니다. 이렇게 하나의 건물을 여러 개의 독립된 소유권으로 나누는 것을 구분소유라고 합니다. 그런데 이 구분소유는 언제부터 법적으로 인정될까요? 단순히 생각만으로 가능할까요? 아니면 어떤 절차가 필요할까요?

오늘은 단독주택 소유주인 甲씨의 사례를 통해 구분소유가 시작되는 시점에 대해 알아보겠습니다.

甲씨는 자신의 단독주택을 여러 세대로 나눠서 임대하려고 합니다. 그래서 구분소유를 하기 위해 건축물대장을 단독주택에서 구분건물로 변경하는 전환등록절차를 마쳤습니다. 그런데 아직 등기부에는 변경등기를 하지 않은 상태입니다. 이 경우, 건축물대장의 전환등록만으로 구분소유가 성립한 것으로 볼 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 건축물대장의 전환등록 시점에 구분소유가 성립하는 것으로 볼 수 있습니다.

구분소유권이 성립하려면 두 가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째, 건물의 구조상, 이용상 독립성이 있어야 합니다. 즉, 각각의 공간이 벽, 복도 등으로 물리적으로 구분되어 있고, 각 공간을 독립적으로 사용할 수 있어야 합니다. 둘째, 소유권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 합니다. 단순히 마음속으로 구분하려는 생각만 가지고 있는 것으로는 부족하고, 다른 사람이 볼 수 있도록 외부적으로 드러나는 행위가 있어야 합니다. 이를 구분행위라고 합니다.

甲씨의 경우, 단독주택이 구조상, 이용상 독립성을 갖춘 여러 세대로 나누어져 있다면, 건축물대장의 전환등록을 구분행위로 볼 수 있습니다. 대법원은 이와 관련하여 다음과 같이 판시했습니다.

(대법원 판례) 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추고 그 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 위 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다.

즉, 건축물대장의 전환등록은 소유자의 구분의사를 객관적으로 외부에 표시하는 구분행위로 인정될 수 있으며, 따라서 건축물대장 전환등록 시점에 구분소유가 성립하는 것으로 볼 수 있습니다. 물론, 이때 건물이 구조상, 이용상 독립성을 갖추고 있어야 한다는 점은 잊지 마세요!

하지만, 실제 법적인 분쟁에서는 다양한 상황이 발생할 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.