아파트 재건축과 대지 지분, 깔끔하게 정리해 드립니다!

아파트 재건축은 복잡한 법적 절차를 거치는 만큼, 그 과정에서 다양한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 오늘은 재건축 과정에서 발생한 대지 지분 관련 분쟁에 대한 대법원 판결을 소개하고, 핵심 내용을 쉽게 풀어서 설명드리겠습니다.

사건의 개요

서울 송파구의 한 아파트 재건축 조합(피고)은 사업계획승인 후 관리처분계획 인가 없이 착공하여 신축 아파트를 완공했습니다. 한 조합원(소외인)은 이주비 대출을 받으면서 기존 아파트(구 구분건물)에 근저당권을 설정했고, 이후 조합과 신축 아파트(신 구분건물)에 대한 분양계약을 체결했습니다. 구 구분건물이 멸실되면서 대지 지분은 신축 아파트 대지로 환지되었고, 소외인의 채무로 인해 신 구분건물과 대지 지분에 대한 경매가 진행되었습니다. 원고는 이 경매에서 낙찰받아 소유권을 취득했는데, 이 과정에서 대지 지분의 소유권을 둘러싸고 조합과 분쟁이 발생했습니다.

쟁점 1: 재건축 전 대지에 설정된 근저당권의 효력

원고는 경매를 통해 대지 지분을 적법하게 취득했다고 주장했지만, 조합은 집합건물법 제20조의 대지사용권 분리처분 금지 원칙에 위배된다고 주장했습니다. 그러나 대법원은 구분소유가 성립하기 전의 대지에는 집합건물법 제20조가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 즉, 재건축 전 기존 아파트 대지에 설정된 근저당권은 유효하며, 경매를 통해 해당 지분을 취득하는 것도 문제가 없다는 것입니다. (집합건물법 제20조, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결 등 참조)

쟁점 2: 신축 아파트 대지사용권의 취득

원고는 신축 아파트를 낙찰받으면서 경매로 취득한 대지 지분과는 별도로 신축 아파트에 대한 대지사용권을 취득했다고 주장했습니다. 하지만 대법원은 재건축 조합이 구 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인만 받고 관리처분계획 인가를 받지 않은 경우, 조합원은 신축 아파트와 기존 대지 지분에 대한 소유권을 취득하는 것이라고 판단했습니다. 즉, 원고는 신축 아파트를 낙찰받으면서 기존 대지 지분의 일부를 신축 아파트의 대지사용권으로 취득한 것이지, 별도의 대지사용권을 취득한 것은 아니라는 것입니다. (구 주택건설촉진법 제33조 제1항, 구 도시재개발법 제34조, 대법원 2021. 1. 14. 선고 2017다291319 판결 등 참조)

판결의 의미

이번 판결은 재건축 과정에서 발생하는 대지 지분 관련 분쟁에 대한 명확한 기준을 제시했다는 점에서 중요한 의미를 가집니다. 특히 관리처분계획 인가 전 착공한 재건축 사업의 경우, 대지 지분의 취득과 관련하여 발생할 수 있는 혼란을 예방하는 데 도움이 될 것으로 보입니다.

핵심 정리:

• 재건축 전 대지에 설정된 근저당권은 유효하며, 경매를 통해 해당 지분을 취득할 수 있습니다.
• 관리처분계획 인가 전 착공된 재건축 아파트의 경우, 조합원은 신축 아파트와 기존 대지 지분(의 일부)에 대한 소유권을 취득합니다. 별도의 대지사용권이 발생하지 않습니다.