아파트 분양권 전매, 로또라고 생각했는데 오히려 큰 손해를 보게 되었다면? 내용증명도 보내고 위약금도 받았지만, 실제 손해에 비하면 턱없이 부족한 경우, 추가로 손해배상을 청구할 수 있을까요? 오늘은 아파트 전매 계약 파기와 관련된 손해배상 청구에 대해 알아보겠습니다.
사례
A씨는 분양받은 아파트를 B씨에게 전매하기로 계약했습니다. B씨는 계약금 5천만 원을 지급했고, 잔금 지급일에 잔금을 치르지 않았습니다. 결국 A씨는 분양대금을 납부하지 못해 분양이 취소되었고, 8천만 원 상당의 전매 이익을 놓치게 되었습니다. A씨는 이미 B씨에게 계약금 5천만 원을 위약금으로 받았지만, 실제 손해액 8천만 원에서 3천만 원이 부족한 상황입니다. 이 3천만 원을 추가로 B씨에게 청구할 수 있을까요?
안타깝지만, 추가 손해배상 청구는 어렵습니다.
민법 제398조는 손해배상액의 예정에 대해 규정하고 있습니다. 계약 당시 손해배상액을 미리 정해놓은 경우, 특별한 약속이 없다면 이 금액에는 통상적인 손해뿐 아니라 예상치 못한 특별한 손해까지 포함된 것으로 봅니다. 즉, 실제 손해가 예정된 금액보다 크더라도 그 초과분에 대해 추가로 청구할 수 없습니다.
(민법 제398조) 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 감액할 수 있다.
이와 같은 내용은 대법원 판례에서도 일관되게 확인되고 있습니다.
결론
A씨는 이미 B씨로부터 5천만 원의 위약금을 받았고, 이는 계약 당시 정해진 손해배상액 예정으로 해석됩니다. 따라서 A씨는 나머지 3천만 원에 대해 추가로 손해배상을 청구할 수 없습니다. 계약서 작성 시 예상되는 손해를 충분히 고려하여 위약금을 정하는 것이 중요하며, 특별한 손해에 대한 추가 배상 조항을 명시적으로 포함하는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 수 있습니다.
핵심 정리
민사판례
계약서에 미리 정해둔 손해배상액(손해배상 예정액)이 너무 많을 경우 법원이 줄여줄 수 있는데, 그 기준은 무엇일까요? 그리고 실제 손해가 예정액보다 더 크면 그 차액도 청구할 수 있을까요? 이 판례는 이 두 가지 질문에 답하고 있습니다.
민사판례
부동산 매매계약에서 계약 불이행 시 매매대금의 150%를 배상하기로 한 약정이 부당하게 과다하다고 하여 매매대금의 10%로 감액한 원심 판결에 대해, 대법원은 예상되는 실제 손해액을 고려하지 않고 감액한 것은 잘못이라고 판단하여 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
민사판례
아파트 건설사의 공사 지연으로 입주가 늦어져 분양계약이 해제된 경우, 분양계약서에 따른 위약금을 지급해야 하는지, 그리고 그 위약금 액수가 과도한 경우 법원이 감액할 수 있는지에 대한 판례입니다.
민사판례
부동산 매매계약 해제 시 위약금(계약보증금)이 과다한지 판단하려면, 계약 해제 후 제3자에게 다시 판매한 가격 등을 고려하여 매도인의 실제 손해를 추정해야 하며, 단순히 위약금 비율만으로 판단할 수 없다는 대법원 판결.
민사판례
부동산 매매 계약에서 매도인이 소유권 이전을 해줄 수 없게 되었을 때, 계약 당시 손해배상액을 미리 정하는 특약(약정)이 있다면 그 특약이 우선 적용된다. 소유권 이전 불가능 시점의 시가를 기준으로 배상하는 것이 원칙이지만, 특약이 있으면 시가와 관계없이 특약대로 배상해야 한다.
민사판례
부동산 매매계약에서 계약금과 중도금을 위약금으로 포기하기로 한 약정이 있더라도, 그 금액이 과도하게 많다면 법원이 직권으로 줄여줄 수 있다는 판결입니다.