계약 파기 시 돌려받을 돈, 얼마나 될까요? - 손해배상 예정액 감액 사례

부동산 매매 계약을 할 때, 계약금과 중도금을 냈는데 잔금을 치르지 못해 계약이 파기되는 경우가 있습니다. 이때, 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있을까요? 계약서에 "잔금을 제때 내지 못하면 계약금과 중도금을 포기한다"는 조항이 있다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고의 토지를 매수하기로 계약하고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 그러나 잔금 지급기일을 지키지 못했고, 피고는 "잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 않으면 계약이 해제되고, 계약금과 중도금은 돌려받을 수 없다"는 각서를 요구했습니다. 원고는 이에 동의하는 각서를 작성했고, 결국 잔금을 치르지 못해 계약이 해제되었습니다. 원고는 8,000만 원에 달하는 계약금과 중도금을 돌려받지 못하게 되자 소송을 제기했습니다.

쟁점

• 계약서에 손해배상액이 미리 정해져 있는 경우, 상대방이 계약을 어긴 사실만 증명하면 그 금액을 바로 청구할 수 있을까요? (네)
• 손해배상 예정액이 "부당하게 과다"하다는 것은 무슨 뜻일까요?
• 위 사례에서, 계약금과 중도금을 포기하기로 한 약정은 부당하게 과다해서 법원이 줄여줄 수 있을까요? (네)

법원의 판단

대법원은 민법 제398조 제1항, 제2항에 따라 손해배상 예정액이 있는 경우, 상대방이 계약을 위반한 사실만 입증되면 별도의 손해 입증 없이 예정된 배상액을 청구할 수 있다고 판시했습니다.

그러나, 손해배상 예정액이 "부당하게 과다"한 경우에는 법원이 직권으로 감액할 수 있다는 점도 명시했습니다. "부당하게 과다"한지는 계약 당사자들의 지위, 계약의 목적, 손해배상액을 정하게 된 이유, 채무액 대비 예정액의 비율, 예상되는 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 상황을 고려하여 판단해야 한다고 했습니다. (대법원 1997. 7. 25. 선고 97다15371 판결 등 참조)

이 사건에서는 계약금과 중도금의 합계 8,000만 원이 매매대금의 약 30%에 해당하는 큰 금액이고, 계약 파기에 따른 피고의 실제 손해가 그보다 훨씬 적을 것으로 예상되는 점 등을 고려하여, 8,000만 원 전액을 손해배상액으로 하는 것은 부당하게 과다하다고 판단했습니다.

따라서 원심 판결을 파기하고, 손해배상액을 다시 산정하도록 사건을 돌려보냈습니다.

결론

계약서에 손해배상액이 미리 정해져 있더라도, 그 금액이 부당하게 과다하다면 법원에서 감액될 수 있습니다. 계약을 체결할 때는 계약 조건을 꼼꼼히 살펴보고, 손해배상 예정액이 과도하게 설정되어 있는 것은 아닌지 확인하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 매매처럼 큰 금액이 오가는 계약일수록 신중해야 합니다.