아파트 분양계약 해제 시 위약금, 얼마나 돌려받을 수 있을까?

아파트 분양 계약 후 건설사 사정으로 입주가 늦어지면 계약 해제와 함께 위약금을 받을 수 있습니다. 그런데 계약서에 정해진 위약금이 너무 과도하다면 어떻게 될까요? 오늘은 위약금 감액과 관련된 법률 이야기를 해보겠습니다.

법에서 정한 위약금 감액

민법 제398조 제2항은 손해배상액의 예정이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 규정합니다. 그렇다면 '부당히 과다한 경우'는 어떤 경우일까요? 단순히 실제 손해액보다 예정된 위약금이 크다고 해서 무조건 감액되는 것은 아닙니다.

대법원 판례의 기준 (대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결, 대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906 판결)

대법원은 위약금이 '부당히 과다한 경우'를 판단할 때 여러 가지 사정을 종합적으로 고려해야 한다고 판시했습니다. 단순히 손해액이 위약금보다 적다는 사실만으로는 부족하고, 계약 당사자들의 경제적 상황, 계약의 목적과 내용, 위약금 약정 경위, 거래 관행 등을 두루 살펴봐야 한다는 것입니다. 특히 위약금 지급이 경제적 약자인 채무자에게 과도한 부담을 주어 공정성을 잃는 결과를 초래하는지가 중요한 판단 기준입니다.

실제 사례

한 아파트 분양 계약에서 건설사 귀책사유로 입주가 지연되어 계약이 해제된 사례가 있었습니다. 계약서에는 분양대금의 10%를 위약금으로 지급하기로 약정되어 있었는데, 법원은 이 위약금이 '부당히 과다'하지 않다고 판단했습니다. 다만, 계약금만 납입한 일부 수분양자의 경우에는 위약금을 납입한 계약금 상당액으로 감액하는 것이 타당하다고 보았습니다.

결론

위약금 감액 여부는 개별 사안의 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 위에서 언급한 대법원 판례의 기준들을 참고하여, 자신의 상황에 맞는 적절한 판단을 받는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 살펴보는 것이 권장됩니다.