아파트 하자, 사용검사 취소 소송으로 해결할 수 있을까?

새 아파트에 입주했는데 하자가 발견되면 정말 속상하죠. 그런데 이런 하자를 이유로 아파트 사용검사 자체를 취소해달라고 소송을 걸 수 있을까요? 대법원은 안된다고 판결했습니다. 왜 그런지 자세히 알아보겠습니다.

사용검사란 무엇일까요?

아파트를 다 짓고 나면 관할 관청(시청, 군청 등)에서 건축허가대로 제대로 지어졌는지 확인하고 사용 허가를 내주는데, 이를 '사용검사'라고 합니다. 사용검사가 나야 비로소 입주하고 생활할 수 있게 되는 것이죠.

하자가 있다고 사용검사를 취소할 수는 없다!

대법원은 아파트에 하자가 있다고 해서 입주자들이 사용검사 자체를 취소해달라고 소송을 제기할 수는 없다고 판단했습니다. 왜냐하면 사용검사는 단순히 건물을 사용할 수 있도록 허가하는 행정 절차일 뿐, 하자 유무를 판단하는 절차가 아니기 때문입니다.

그럼 하자는 어떻게 해결해야 할까요?

하자가 있다면 사용검사 취소 소송이 아니라, 건설사를 상대로 직접 하자 보수를 요구하는 민사소송을 제기해야 합니다. 분양계약서 등 관련 증거를 통해 하자를 입증하고, 보수나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

사용검사 취소 소송이 오히려 문제를 더 키울 수도 있다?

만약 일부 입주자들이 하자를 이유로 사용검사 취소 소송을 제기하여 승소한다면, 이미 입주한 다른 입주자들은 갑자기 집을 비워야 하는 상황에 처할 수도 있습니다. 또한, 아파트를 담보로 대출을 받았거나 전세를 준 경우 등 다른 법률관계에도 큰 혼란을 초래할 수 있습니다. 따라서 대법원은 개별적인 하자 문제로 다수의 입주자들에게 피해를 주는 사용검사 취소 소송은 허용하지 않은 것입니다.

결론: 아파트 하자는 사용검사 취소 소송이 아니라 건설사를 상대로 한 민사소송으로 해결해야 합니다.

관련 법조항 및 판례:

• 구 주택법(2012. 1. 26. 법률 제11243호로 개정되기 전의 것) 제29조
• 건축법 제22조
• 구 주택공급에 관한 규칙(2012. 3. 30. 국토해양부령 제452호로 개정되기 전의 것) 제26조
• 행정소송법 제12조
• 대법원 1994. 1. 14. 선고 93누20481 판결
• 대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두18409 판결
• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두30465 판결