아파트 하자보수 보증, 언제까지 책임져야 할까?

아파트에 하자가 발생했을 때, 하자보수 보증을 받을 수 있는 기간과 범위에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 오늘은 아파트 하자보수 보증과 관련된 대법원 판결을 바탕으로, 보증 대상이 되는 하자의 범위와 발생 시점에 대해 자세히 알아보겠습니다.

하자보수 보증이란?

아파트를 건설한 사업 주체는 입주자들이 하자보수를 제대로 받을 수 있도록 하자보수 보증금을 예치해야 합니다. 이 보증금은 주택사업공제조합이나 주택도시보증공사(HUG) 등에 예치되는데, 사업 주체가 하자보수를 이행하지 않을 경우 입주자들은 보증기관에 보증금을 청구하여 하자보수를 받을 수 있습니다.

보증 대상이 되는 하자는?

이번 판결의 핵심은 '사용검사 이후에 발생한 하자'의 의미입니다. 단순히 사용검사 이후에 하자가 발견된 것이 아니라, 공사상의 잘못으로 인해 건물의 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래하는 균열, 처짐 등의 현상이 사용검사 후에 비로소 나타나야 보증 대상이 됩니다.

예를 들어, 배관 설치를 잘못하여 누수 위험이 있었더라도, 실제 누수가 사용검사 이후에 발생해야 보증 대상이 됩니다. 사용검사 이전에 이미 누수가 발생했고 그 상태가 사용검사 이후까지 지속되었다면 보증 대상이 아닙니다.

또한, 보증 대상이 되는 하자는 구 공동주택관리령(2003년 폐지)과 구 공동주택관리규칙(2003년 폐지)에서 규정하는 하자여야 합니다. 현행법으로는 주택법과 주택법 시행령에서 하자의 범위와 보수 책임기간을 규정하고 있습니다.

미시공, 변경시공 자체는 하자가 아닌가요?

미시공이나 변경시공 자체는 하자가 아닙니다. 이러한 공사상의 잘못으로 인해 실제로 건물에 균열 등의 문제가 발생하여 기능상, 미관상, 안전상 지장을 초래해야 하자로 인정됩니다.

관련 법조항 & 판례

• 구 주택건설촉진법(1999. 12. 31. 법률 제6075호로 개정되기 전의 것) 제38조 제15항 (현행 주택법 제46조 제2항 참조)
• 구 주택건설촉진법 시행령(1999. 12. 7. 대통령령 제16611호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제2호 (현행 주택법 시행령 제60조 참조)
• 구 공동주택관리령(2003. 11. 29. 대통령령 제18146호로 폐지) 제16조 제1항, 제17조
• 구 공동주택관리규칙(2003. 12. 15. 건설교통부령 제382호로 폐지) 제11조 제1항 [별표 3]
• 대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결
• 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다17193 판결

결론

아파트 하자보수 보증은 입주자들의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 하지만 보증 대상이 되는 하자의 범위와 발생 시점에 대한 정확한 이해가 필요합니다. 이 글이 아파트 하자 문제로 어려움을 겪는 분들에게 도움이 되기를 바랍니다.